【お金編】節税できない?保険代わりは危ない!?不動産投資「ウソ・ホント」

【お金編】節税できない?保険代わりは危ない!?不動産投資「ウソ・ホント」

不動産投資と聞くと、良いイメージをされる方もいれば、悪いイメージをお持ちの方も多いのではないでしょうか? そこで今回は、不動産投資の「お金」に関する噂をひとつずつ検証していきます!

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「不動産投資はお金持ちしかできない」説

自己資金300万円以下が3割!「自己資金なし」で始めた人も


※調査データ:【調査レポート】気になる!不動産投資経験者の始めた時の自己資金と家賃収入について

全国の20代~60代の不動産投資を経験した男性111人に「自己資金」について調査した結果をみていきましょう。
不動産投資を始めるときに捻出した自己資金は「1,000万円以下」が一番多く18.0%、次いで「500万円以下」「3,000万円超」が同率の14.4%となり、この結果だけをみると、「やっぱりお金持ちにしか出来ないのでは?」となりそうですが…

よく見てください。
「300万円以下」が13.5%、「100万円以下」が7.2%、そして「自己資金はなかった」が12.6%となっています。ということは、自己資金300万円以下で始めた方は合計で33.3%と、3割が少額で不動産投資を始めたことになります。

また、これは一棟アパートや新築・中古問わずにアンケートを取っております。例えば、中古区分マンション投資の場合、頭金5万円から始められ、不動産投資の目的によってフルローンを活用する不動産オーナーも多いです。プロパティエージェントでも条件によっては頭金5万円から取り組めるプランもご用意しております。

関連記事:フルローンを活用した不動産投資についてはコチラ

 

検証結果

不動産オーナーの調査結果から、不動産投資は大金持ちではなくても取り組むことができる、とても現実的な「投資商品」ということが立証されました。

ですがここで1点補足させていただきます。
自己資金なし、とはいえ購入時の諸費用はかかりますので、0円スタートできるということではありません。具体的には以下が諸費用として必要となり、物件価格の7~10%が目安となる点、ご注意ください。
具体的な諸費用についてはコチラ

少額からの不動産投資の取り組み方について、以下記事でシミュレーションを交えて解説していますので、参考にお読みください。

関連記事:少額から始められる?自己資金を抑えた不動産投資を徹底検討!

 

「不動産投資はギャンブル的で失敗しやすい」説

意外?不動産投資は「戦略を立てられる」=リスクヘッジが可能

他の投資商品と比較して、不動産投資のメリットに挙げられるのが「リスクが比較的少なく、リスク対策がとりやすい」点です。株式やFXでは、社会情勢や経済状況のような外的要因による変動が激しい上に、変動幅が大きいため暴落するリスクがあり、一般的にハイリスク・ハイリターンな投資と言われています。

不動産投資にも、空室や家賃滞納、地価の下落といったリスクがありますが、その多くは外的要因ではなく、オーナー自身の努力による改善が見込めるので、リスク対策次第で利益を得ることが可能です。

実際、コロナ禍における影響については「新型コロナウイルスの影響なしと47%が回答」という調査結果もあり、物件選定、コロナ対策の戦略を練っていれば、損失回避をする方法はある、といえそうです。

 

検証結果

不動産投資は、一か八かの運試し的なギャンブルではなく、戦略を立てられる投資商品です。例えば、不動産投資の「空室」に関するリスクヘッジの一例としては、以下のようなことが挙げられます。

 

  • どこの、どのような物件を選び、家賃をいくらに設定するのか
  • どの管理会社に任せるか、入居者募集のノウハウはあるか。サブリース契約は締結するのか
  • 定期的なメンテナンスを行っているか、リフォームは必要かどうか

このように、リスクヘッジ法には様々なものがあり、努力次第でリスクを最小限に回避することも可能です。一晩にして価値が0になる、ということもありませんし、経済状況を見ながら手を打つ方法はあります。

※不動産投資のリスクヘッジ法がよくわかる記事はコチラ
関連記事:不動産投資の8大リスクヘッジ法!リスクを制して不動産投資を制す

※オーナーのリアル対策法についてはコチラ
関連記事:【調査レポート】不動産投資経験者はこうしてリスク対策をしている!

 

「不動産投資は節税対策として効果的」説

昔は節税効果が高かった⁉税制改正で大きく変わったこと

まずは、所得税において「節税できる」といわれる仕組みについて解説します。
不動産投資の場合、赤字の所得を他の黒字の所得から差し引くこと(損益通算)が出来ます。損益通算できれば納税額を軽減することができる=節税できる、ということになります。
つまりは、「不動産投資で節税ができるのは、収支が赤字(マイナス)である場合」です。
特に初年度は登用費用や不動産取得税などの経費が多くかかるため、赤字になりやすく、節税が期待できる、ということがありました。

とはいえ、収支が大赤字では、不動産投資をしている意味がありません。
そこで登場するのが「減価償却費」です。簡単にいうと、実際に支出があるわけではないものの経費として計上することで帳簿上の支出を増やし赤字にすることで節税するというものです。
減価償却の基礎知識についてはコチラ

しかし!
この減価償却費の計上方法が、平成19年度、28年度に変更され、仕組みが大きく変わりました。特に28年度に変更された「定額法への一本化」により、初期に多額の減価償却費を計上できるのが、定率法のメリットでしたが、定率法では、毎年の計上額が一定のため、節税効果が大きく薄れることになりました。
税制改正による減価償却費の詳しい変更点はコチラ

 

検証結果

平成28年以前は定率法を用いることができ、且つ、不動産投資においては初期の経費計上額が多い傾向にあるため、不動産投資を始めた直後の節税額が大きく「うまみ」として認識されていた背景がありました。これが、税制改正後に大きく変わった、というのが事実です。

とはいえ、税制改正により節税が全くできなくなった、ということではありません。もっといえば、定額法であれ、定率法であれ、最終的な減価償却費は変わりません。しかし、「定額法」に一本化された税制改正後は、「節税スピード」が緩やかになり、節税効果の体感値が下がった、ということが今の不動産投資における「節税」の正しい捉え方でしょう。

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「不動産投資を始めたら保険はいらない」説

生命保険と不動産投資を比較!「保険代わり」と言われる理由

金融機関から融資を受けて不動産運用を行う場合には、団体信用生命保険の効果を享受することができるため、その点で終身の生命保険を付保しているのと類似した効果を得ることができます。
メリットの2つ目にあるように、団体信用生命保険の適用により、債務者がお亡くなりになられたタイミングで金融機関に保険金が支払われ、ローンが完済されます。また、がん特約などを付帯している場合はがんと診断された時点でローンがなくなる場合もあり、これが「保険代わり」といわれる所以です。

完全代替NG!不動産投資を生命保険代わりにするリスク

しかし、不動産投資を生命保険の代わりとする際のリスクもあります。

団体信用生命保険の保険料が支払われないリスク
契約者が病気や事故にあい就業不能状態になったが、死亡や所定の高度障害ではなかった場合は、団体信用生命保険の保険金が支払われないことがあります。

不動産収入が手に入らず支払い額が保険料より高くなるリスク
所有物件が空室の場合、不動産投資を生命保険の代わりとして使うメリットは大きく失われてしまう可能性があります。保険料は不動産収入から差し引くことで、実質無料でした。しかし、不動産収入が手に入らないと、毎月かかる修繕費、管理費などが持ち出しとなり、生命保険より不動産投資の保険料が高くなってしまうことも考えられます。

 

検証結果

不動産投資は保険に匹敵するようなメリットがあることがわかりましたが、団体信用生命保険が適用されない場合や不動産収入が手に入らないというリスクに備え、それに適した生命保険に加入し、不動産投資と生命保険を併用することで、双方の長所を適切に利用するのが最も賢い運用法です。

不動産投資を行うから生命保険に入らなくていいというわけでなく、不動産投資をよりうまく活用するために生命保険に加入するという考えが、結果的にリスク回避に繋がります。

※不動産投資と「定期保険」「終身保険」「養老保険」を徹底比較した記事はコチラ
【関連記事】不動産投資が生命保険の代わりになる?不動産投資と生命保険を徹底比較

 

まとめ

不動産投資の“お金”に関する噂の「ウソ・ホント」を、ひとつずつ検証していきましたが、いかがでしたでしょうか。思っていたとおりだったもの、意外と感じたもの、それぞれあったのではないでしょうか。
検証した4つのテーマは、これから不動産投資を検討するにあたり、まずは抑えておくべき基本知識です。不動産投資をもっと具体的に学んでみたいという方は、プロパティエージェントが開催する無料セミナーをぜひご活用ください。

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