高額・長期保有の不安を解決!不動産投資を安心に変える4つのポイント

高額・長期保有の不安を解決!不動産投資を安心に変える4つのポイント

最近、ビジネスマンの間で人気の「不動産投資」は、生命保険効果や年金対策などを目的に注目を集めています。既に不動産投資セミナーへの参加や、参考書などから不動産投資のメリットとデメリットを習得されている方も多いでしょう。少額で始められ、手間もかからず、リスクもある程度許容できそうな不動産投資に興味を持ちつつも、いざ不動産投資を始めるとなると様々な不安を抱く方は多いと思います。今回は、不動産投資にまつわる「不安」を紐解き、その解消策は何なのかを解説していきます。「不動産投資のメリット・デメリットはわかったけれど、不安感が残る…」そんな方はこちらの記事をまずはご一読ください。

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不動産投資における不安点とは?

初心者が抱きがちな不動産投資への懸念点

長期保有記事1

不動産投資においての不安の本質部分は何なのでしょうか。ローン額や支払いなどに関する「金額面」。将来に渡ることやすぐに止められないなどといった「期間面」。さらに、金額面も安価であればさほど気にならないですが、不動産投資は「高額」であり、期間も「中長期」に渡ることから不動産投資を始める前の不安感を増長させると考えられます。

不安に挙げられた「高額」とは、いったい、どれくらいの価格帯なのか、また、「中長期」とはどのくらいの保有期間なのかを少し具体的にしていきましょう。

 

「高額」ってどれくらい?投資不動産の平均価格

「ワンルームマンション価格は築20年以上でも平均1,064万円 ※1」 

※1) 参考:建美家収益物件 市場動向 年間レポート2019年 

不動産投資は株や投資信託などの他の金融商品と比べて額が大きいことはご存知かと思いますが、「建美家収益物件 市場動向 年間レポート2019年」によると、1都3県の築20年以上の区分マンションの平均価格は1,312万円となっています。運用において数万円であれば最悪失敗しても仕方ないと諦められる人もいるかと思いますが、数千万円となると失敗は許されません。価格が大きい分、投資をするにおいて不安な気持ちを助長させ、足踏みしてしまう理由の1つになるのは当然のことでしょう。

目安はあるの?「中長期保有」といわれる理由・期間

「不動産投資の保有期間は5年以上が基本」

もう1つ、不動産投資の不安の根源として「中長期保有」投資であることが考えられます。

投資用不動産を所有した後は、基本的にはいつでも売却することが可能ですが、一般的には5年以上の期間で保有される方が多いです。なぜ、短期的な売買を目的として不動産投資を行う人が少ないかというと、不動産の保有期間5年を境に、大きく税率が異なる為です。売却した年の1月1日時点で所有期間5年以下の場合は、短期譲渡所得となり、所有期間5年を超える場合は、長期譲渡所得となります。短期譲渡所得については、39%の税率が適用され、長期譲渡所得については20%の税率が適用されます。その差は約2倍となっている為、不動産が値上がりをして、短期的な売買にて大きな利益が出たとしても、納税額も大きくなってしまいます。

また、大きくではなくとも多少の利益が出た場合は、納税額も当然少なくなりますが、不動産は売却の際の手数料などがある為、利益が出ない、もしくは損をしてしまうケースもあります。その為、短期的な所有で「純利益」を出すのが難しいので、中長期保有がメインの投資となります。上述した2点が不動産投資を始めようとする場合に抱く不安感の根源です。

それでは、実際に不動産投資を始めるに至った先輩オーナーはどのようにこの2つの不安払拭をしていったのでしょうか。「高額」であること、「中長期保有」であることによる不安払拭策を下記に解説していきます。

 

【不安1】高額に対する解決策

売り抜ける物件を選ぶ

不動産は額が他の金融商品よりも大きいことが挙げられますが、それは不動産価格が安ければ安いほど不安解消になるという訳ではありません。額が大きくても、売りたくなった際に「損をしない価格で売り抜ける」という選択肢を持っていれば、その不安が安心に変わるでしょう。

損をしない価格で売り抜くためには、不動産価格が下がりにくい、つまり「価値」が下がらない物件を購入しないといけません。例えば新築物件は価格に新築プレミアムが乗っているケースもあるので、ある程度の築年数が経った中古物件を選ぶというのも選択肢のひとつでしょう。築年数の目安としては築10年前後となります。

中古不動産価格の決まり方はこちらの記事を参考にしてみてください。
参考記事:その物件、正しく評価されてる?積算価格と収益価格について解説
参考記事:築年数に注目!経年劣化による不動産投資影響と価値下落を回避する物件選定法

さらに、価値が下がりづらい中古物件の特徴は主に2点あり、なるべくこの2点に当てはまるものを選ぶようにしましょう。

立地
不動産は立地が最も重要です。一般的に不動産は築年数と共に価格は下がるのですが、立地が良い物件であれば、建物の価格が下がったとしても、土地の売買価格を指す地価の高さがそれを補填してくれます。つまり、良い立地の物件を購入することで不動産価格の下落幅が緩やかになることを意味します。また同程度の築年数の物件と比べて不動産価格は高くなります。

不動産の立地に関する解説は下記の記事も参考にしてみてください。
参考記事:【都心vs.郊外】不動産投資を始めるならどちらのエリアを選ぶべき?

管理状態
2つ目の特徴として物件の管理がしっかりとなされているかです。不動産は現物資産であるがゆえ、物件の資産価値を維持するためには、日常の清掃や共有部などのメンテナンスなどの適切な管理が必要不可欠です。日常の管理やメンテナンスがしっかりとなされている物件とそうでない物件では、築年数が同じ物件でも建物自体の状態が大きく違ってきます。中古物件は、実際のお部屋を内見することが難しい場合が多いですが、共用部分のエントランス、エレベーターホール、ゴミ庫などの共用部分の管理状態であれば容易に確認出来ます。

マンション管理に関する解説は下記の動画も参考にしてみてください。
■「マンション管理事業」の有無が不動産投資の成功の鍵を握る!?

 

【不安2】中長期運用に対する解決策

中長期に渡りフォローしてくれる専任アドバイザーをつける

冒頭でお話しした通り、不動産投資は中長期間の運用になるので、運用をする中で、不動産市況の変化と、不動産を保有するオーナー自身のライフスタイルやお金に対する考え方の変化が起きることが考えられます。

よくあるのが「子供が増えたので生命保険効果として増やしたい」「転職をして収入が上がったので余裕がでたお金をうまく繰り上げ返済に回したい」「マイホーム購入をしたいからまとまったお金がほしい」「子供の学費が嵩むからまとまったお金に変えたい」などです。こういったライフステージが変わるごとにお金の使い方や考え方が変わったり、まとまったお金が必要になるシーンに直面する場合があります。その際にすぐに相談が出来て、一緒に解決へ向かってくれるパートナーがいるのといないとでは大きく、運用効率が変わってきます。

またライフステージが変わらなくとも、不動産投資以外に本職があるビジネスマンが日々、不動産市況の情報収集や市況の変化にあわせたベストな運用を都度考えて実行するのは容易なことではないでしょう。ですので、自分自身に代わって、不動産運用のフォローや相談にのってくれるなどといったアフターサービスの充実した会社や安心して任せられる担当者を必ず選ぶようにしましょう。

会社選びの重要性については下記も参考にしてみてください。
参考記事:不動産投資では会社選びが重要!選び方を徹底解説

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安心出来る!プロパティエージェントの4つのサービス

プロパティエージェントでは、不動産の仕入れから、販売、賃貸管理、建物管理、売却サポートまで一気通貫のワンストップ体制で事業を展開しています。その為、不動産を「仕入れて、販売して終わり」ではなく、物件を保有されている限り、半永久的にサポートさせて頂く体制をとっています。また自社で、不動産の仕入れ、販売、賃貸管理、建物管理、売却までワンストップ体制で行っているからこそ、各部門にエキスパートが存在しておりますので、オーナ―様が安心して購入し、所有後も任せられるようになっております。

 

【安心ポイント1】20年後も売却可能!?資産性の高い物件のみを仕入れ・販売

プロパティエージェントでは、中長期に渡って資産価値が落ちない物件を仕入れるために「SSスコアリング」と呼ばれる、資産性、収益性が高い厳選された物件のみを仕入れる独自の評価基準項目を採用しています。SSスコアリングをもとに物件の仕入れを行うことで、直感や主観、表面上の情報(価格や立地)だけに頼ることなく、客観的に見て評価基準をクリアした物件のみをオーナー様にご提案させて頂くことが可能になります。こういった資産性・収益性が高い物件をご所有頂くことで、将来、オーナー様が物件を売却したくなった際に売却のハードルが低くなります。

「SSスコアリング」については下記の記事にて詳細を記載していますので、是非参考にしてみてください。
参考記事:優良・要注意物件4大特徴はコレ!プロパティエージェントの中古物件仕入れ担当が解説 

 

【安心ポイント2】常に相談可能!1オーナー1担当制の専任担当フォロー

1オーナー1担当制とは、お打ち合わせの初見時から物件のお引渡し後に至るまでオーナー様1人に対して専任の担当が1人つく体制を指します。不動産投資は、購入したら終わりではなく、購入してからが本当の始まりという考えのもと、プロパティエージェントでは、不動産運用における全般的な手間を請け負い、トータル的に末永くサポートをさせて頂いております。具体的には、お一人おひとりの人生設計やお金に対する考え方に沿ったライフプランシートの作成から物件管理状況のご報告、ご不明点などのご相談対応、不動産市況の共有、そしてオーナー様それぞれのライフステージに沿った不動産運用の定期的な見直しなどです。オーナー様専任のエージェントとして、安心してお任せ頂けるように、常にサポート体制をとらせて頂いております。

1オーナー1担当制の詳細に関しては下記の動画もご覧ください。
■物件購入後も担当者が手厚いフォロー!不動産投資で重要な「1オーナー1担当制」とは?

 

【安心ポイント3】99.5%以上の入居率を誇る賃貸管理と資産価値維持をするマンション管理部門

プロパティエージェントでは不動産運用において非常に重要な賃貸管理、建物管理も自社で行っております。「賃貸管理部門」においては、入居率を高い水準で維持することを最重要課題とし、日々仕組み作りや業務を遂行しております。

例えば、入居者募集においては「相場に合わせた適正な家賃設定」や「仲介業者の開拓と紹介営業」などを、また入退去時の入れ替わりの際には、空室期間をなるべく短くするために「先行契約制度」や「クリーニング業者と連携」を行っています。

また、プロパティエージェントではオーナー様とwin-winの関係性となるように、空室期間中は賃貸管理手数料を頂かない制度(※2)となっております。
これまでの実績としては、年間の平均入居率が99.5%以上と業界においてもトップクラスの水準を維持しています。

プロパティエージェントの高い入居率の秘訣や仕組についての詳細は下記の動画をご視聴ください。
■入居率99.5%以上!不動産投資の最重要指標をこれほど高水準でキープできるのはなぜか?

※2)集金代行制度に適用。家賃保証サービスには適用しません。

またオーナー様の資産価値を維持するために、長期に渡って適切にマンションの管理をすることも重要です。マンション管理は管理組合が主体となって行うものとされていますが、専門性を要する点検・調査業務や解決が難しい督促業務もあり、管理組合の力だけで全てを管理するのは実際問題難しいです。プロパティエージェントの「建物管理部門」では管理組合に代わりあらゆる場面でご要望に沿った円滑なマンション管理を行うことで、オーナー様の大切な資産を守り続けるよう努めております。これまで75棟3,000戸以上のマンションの管理を行い、管理委託契約継続率100%、管理費滞納率1%前後の実績がありますので中古物件の仕入れの際にも、盲点となりがちな「管理状況や大規模修繕計画、修繕費の積み立て状況」を確認し、適切な仕入れか否かの判断を可能としています。

プロパティエージェントのマンション管理業務、及び重要性に関する詳細は下記の動画をご視聴ください。
■「マンション管理事業」の有無が不動産投資の成功の鍵を握る!?

 

【安心ポイント4】保有後も徹底フォロー!確定申告無料相談会実施、売却、借換えなどもお任せ

プロパティエージェントでは上述した以外にも、年に1度行う「確定申告」のサービスや、不動産の「売却」サポート、金融機関の「借換え」などもアフターフォローサービスとして行っております。これまで「元々は年金対策のつもりだったけどマイホーム購入の足しの資金が欲しいので売却したい」「高い金利で他社で1件目を買ってしまったので借換えをして2件目を買いたい」など、様々なお悩みやご相談を承っております。

確定申告においては、オーナー様がスムーズに行って頂けるように2種類の確定申告サービスを設けています。

1つ目は、「確定申告無料相談会」です。毎年1月から3月の確定申告の時期に、弊社の特設会場にお越し頂き、税理士とマンツーマンで作成まで行って頂けます。弊社のオーナー様であれば、毎年無料で参加できます。不動産投資だけではなく、ふるさと納税や医療費控除、住宅ローン控除などその他の申告も併せてご質問や作成を正確に行うことができます。

2つ目は、弊社提携税理士による「確定申告代理作成」です。必要な資料を送付して頂くだけで、税理士が作成から提出まで代理で行います。確定申告自体に時間や手間を一切掛けたくない!という方におススメです。一般的に税理士へ代理作成を依頼すると、1件あたり平均3万円ほどするのですが、弊社の場合は、初年度は無料、次年度以降は1物件あたり1万円という金額で請け負わせて頂いております。

このように確定申告のサポートまでしっかりとさせて頂くので、確定申告が初めての方でも安心して行って頂けます。
詳細は下記の動画をご視聴ください。
■不動産投資の恒例行事「確定申告」は税理士に”無料”で任せよう!

 

まとめ

今、不動産投資を行っているオーナー様も、不動産投資を始める前は、額が大きく、また中長期に渡る運用だから不安…と思う方がたくさんいらっしゃいましたが、その不安の根源を1つ1つ紐解き、解決策をみつけて、解消させることが大切です。不動産投資の不安を取り除き、不動産投資が人生をよりよくする一助となるお手伝いが出来ればと思います。