不動産投資は「キャッシュフロー」が成功の鍵!重要性を徹底解説

不動産投資は「キャッシュフロー」が成功の鍵!重要性を徹底解説

不動産投資を始めるにあたり、重要なポイントとなるのがキャッシュフローです。キャッシュフローはその名の通り、「お金の流れ」という意味があり、いくらの支出と収入があり、いくらが手元に残るかを知ることができます。

せっかく不動産投資をしても、利益が出ないのでは意味がないので、この記事では、キャッシュフローの重要性や計算方法、利益の有効活用方法などについて詳しく解説します。

着実に利益を出せる、安定した不動産投資を実現するためにもぜひご覧ください。

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不動産投資でキャッシュフローが重要な理由

不動産投資で利益を出すためにキャッシュフローを考慮することの必要性は、投資家なら誰もが理解できるでしょう。
そのキャッシュフローを重視すべき理由がいくつかあるので、キャッシュフローの重要性についておさらいしていきましょう。

手元の現金が不動産運用では大事

不動産運用において、手元に現金があることは非常に重要です。

たとえば空室ができてしまった場合、家賃収入がなくなってしまいます。しかしローンは返済を待ってくれません。
その場合、投資家は自己資金で返済を補うことになります。

このとき、手元に現金が無ければ当然ローンを払うことはできません。さらに、急な設備の修理や交換が必要になる場合においても同様です。

一時的に出費が家賃収入を上回ると、自己資金から修理費を調達する必要があります。
そのため、手元に現金を残しておくことは非常に重要なのです。手元の現金は多いに越したことはありません。

万が一空室状態が長く続いた場合や、リフォームなど大規模な工事費が必要になった場合でも、自己資金があれば安心です。

単純に利益を出すことだけでなく、万が一のときのためのお金を持っておくという意味でキャッシュフローは重要といえます。

 

キャッシュフローに余裕があれば生活費や給与収入などを使わずに済む

不動産投資家の中には、会社員と不動産投資を兼業している人も多くいるでしょう。

この場合、収入は不動産収入と給与収入の2種類になります。キャッシュフローに余裕があれば、支出が膨らんだときにもストックしている不動産投資によるキャッシュでまかなうことができます。

しかし、キャッシュフローに余裕が無い場合、給与収入や本来ならば生活にあてるべき資金から支出を補わなければならないのです。

本来、不動産運用における支出は不動産投資で出た利益でまかなうのが理想です。生活費や給与収入から補うと、キャッシュフローが複雑になるだけでなく、本来確保するべき生活費が減ることで生活の質が下がり、心の余裕がなくなってしまうことも考えられます。

不動産投資で得た利益のストックが多ければ多いほど、生活費を切り崩すリスクを低く保つことができるのです。

 

売却の際に有利になる

キャッシュフローの利益が多く得られる物件には、運用時だけでなく売却の際にもメリットがあります。

キャッシュフローの利益が多く得られるということは、安定した収入を見込めるのと同じ意味を持ちます。つまり、キャッシュフローの利益が多く得られる物件を売却することで、査定額が高くなるのです。

このとき、ポイントとなるのが「キャッシュフローが多い状態を維持する」ということです。購入時にキャッシュフローの利益が多く得られる物件も、売却時には薄利な物件になっているかもしれません。そうならないために、日ごろからの努力が必要です。

キャッシュフローの利益が多い状態とはすなわち、家賃収入が多い状態のことを指します。家賃収入を下げないように日ごろから意識すれば、運用時に利益が多く出るだけでなく、売却時の査定額も高くなる傾向にあります。

家賃を高く維持する具体的な方法については、後ほど詳しくご説明します。

 

貯めたキャッシュの有効活用

キャッシュはただ貯めていても意味がありません。不動産投資で得たキャッシュにはさまざまな使い道があります。
有効なキャッシュの使い方を心がけることで、効率的な不動産運用が可能です。

ここからは、貯めたキャッシュの有効活用方法についてご紹介します。

空室ができた場合のローン返済などに使う

不動産投資では、どんな物件を選んでも空室ができるリスクが付きものです。

空室ができると、当然ながら家賃収入は入らず、ローンの返済という支出が残ります。
このときに貯めたキャッシュがあれば、そこからローンを返済することができます。

空室は必ずしもすぐに埋まるとは限りません。
数ヶ月以上にわたり空室が続くと、支出だけが何十万とかさんでしまいます。

このような場合のためにも、キャッシュを多く手元に残しておくと安心です。

 

金利が上昇したときの対策として使う

金利が上昇すると、資金繰りが大きく変わります。

一般的に、金利の上昇直後は返済額のうち金利の返済割合が上がり、元本の割合が下がります。

しかし金利上昇から5年が経つと、上がった金利の分だけ返済額が増えるのです。返済額が増額されることで、当初想定していたローンの返済計画が崩れてしまうかもしれません。

これに対して、低金利ローンへの乗り換えや繰り上げ返済をするなどして、対策を取る必要があります。
いずれの方法を取るにも手数料やキャッシュが必要です。

このときに貯めたキャッシュが役に立ちます。万が一金利が上昇したときのためにも、キャッシュを貯めておくことは重要なのです。

 

設備が壊れたときの修理・交換費用として使う

不動産運用をしていると、設備の故障に直面するときが必ずあります。
給湯器やエアコン、浴室乾燥機やウォシュレットなどが例に挙げられます。

こうした設備の修理費は決して安いものではありません。場合によっては交換が必要となり、本体の交換に加えて工事費がかかるかもしれません。

このような一時的な支出は、貯めたキャッシュで支払うのが理想的です。

不動産の管理や修繕にかかる費用は、いわば経費です。つまりは基本的に不動産収入でまかなうものといえます。できるだけポケットマネーを使わずに支払えると良いでしょう。

 

固定資産税などの経費を支払うのに使う

不動産には、固定資産税などの税金がかかります。
この支出も、不動産運用における経費に含まれます。つまり、不動産で得た収入から支払うべき費用です。固定資産税は、毎年必要となる経費の1つです。

そのため、固定資産税の支払いにあてる分のキャッシュは、計画的に確保しておくことをおすすめします。

 

キャッシュフローの計算方法

キャッシュフローとは、現金や、現金と同じように扱えるものがどのくらい手元に残るのかを表します。入ってくるお金であるキャッシュインフローと、出ていくお金であるキャッシュアウトフローの2種類に分けられ、これらを総合して“キャッシュフロー”と呼びます。

したがって基本的な計算方法としては、現金相当収入から各種支出を引いたものとなります。不動産投資におけるキャッシュフローは、以下のように計算します。

「税引き後利益」 + 「減価償却費」 - 「返済元金」 = キャッシュフロー

「減価償却費」とは、不動産など耐用年数の長いものを購入した後に、毎年発生する資産価値の目減り分を支出として計上する考え方です。帳簿上では、購入後の一定期間(耐用年数)にわたって毎年、減価償却費を費用計上します。

これは資産価値の目減り分を概念的に計上しているだけですので、実際の支払いが毎年発生するというわけではありません。

減価償却の基本についてはこちらを参照ください。
関連記事:減価償却とは?対象となる固定資産や計算方法を初心者向けに解説

減価償却の「不動産投資における役割」についてはこちらを参照ください。
関連記事:不動産投資の成否を握る!?減価償却について解説

「税引き後利益」は帳簿上の計算方法に従って算出されるため、すでに減価償却費が差し引かれています。そこで、実際の現金の動き(キャッシュフロー)を知るために、上記計算式では減価償却費を足し戻しているわけです。

また、「返済元金」とは、利息を含まない借入金の返済額、つまり金融機関から借りたお金のことを指します。上の計算式では、利息は「税引き後利益」に含まれています。

このように、税金などの諸経費を現金相当収入から差し引き、残った手取りの現金や現金相当の資金に着目するのが、キャッシュフローという考え方です。

つまり、「キャッシュフローが良い、多い」というのは、維持費の支払いやローンの返済のために必要な現金の手持ちが十分にあり、資金繰りが上手に行われているという状態を指すといえるでしょう。

これはさらに、次の投資を進めていくための資金が準備できるということも意味します。
逆にキャッシュフローが悪くなってしまうと、必要な支払いが行えなくなり、経営でいえば倒産に向かうこととなります。

 

キャッシュフロー計算の具体例

ここでは、キャッシュフロー計算の具体例を見ていきましょう。ただしここでは、減価償却費を除外することで、分かりやすく考えてみます。

東京都内の新築ワンルームマンション例

物件価格:2,545万円

家賃価格:9万円/月

頭金:15万

融資金額:2,530万円

融資期間:35年(年利1%)

月々返済額:約7.1万円 (金利を含む返済総額 約3,000万円)

年間諸費:15万円(固定資産税等)

空室:0.5ヶ月

【年間の家賃収入】 9万× 12ヶ月 = 108万
【表面利回り】 108万 ÷ 2,545万 × 100 = 4.24%

ここで、キャッシュフローの計算式は、

キャッシュフロー = 純利益 − 年間のローン返済総額

ですので、今回のケースでは

(108万 - 19.5万) - (7.1万 × 12ヶ月) ≒ 3.3万円

となります。

※ここでの19.5万円とは、空室損と年間経費です。
※実際は空室や家賃の下落に伴い、純利益が低くなり、キャッシュフローが悪くなることがあります。

キャッシュフロー計算の実際のイメージをお持ち頂けたでしょうか。

また、ワンルームマンションかファミリーマンションかといった物件のタイプによっても、キャッシュフローの傾向性は異なります。

ごく一般的にいえば、ファミリーマンションはワンルームマンションと比べて初期投資や維持費が多くかかるため、キャッシュフローがマイナスになるリスクが高いといえます。

上手に資金繰りをしながら不動産投資を成功させていくには、まずはワンルームタイプから始め、キャッシュフローの良い状態を維持することを目指すとよいでしょう。

 

キャッシュフローと帳簿上の利益の違いとは?

キャッシュフローと帳簿上の利益は、似ているようで異なります。この違いについて解説していきます。不動産に限らず一般的に、キャッシュフローと利益にはおおむね以下のような特徴と違いがあります。

キャッシュフロー

現金のように、すぐに支払いに使える手持ちの資金を計上する考え方。

 

帳簿上の利益

取引が成立した時点などを基準にして収入を計上し、費用を差し引いたもの。実際に代価の受け取りが行われるタイミングと一致しない場合があるため、帳簿上は利益として出ていても、お金がまだ振り込まれていないなどの場合がある。

キャッシュフローと帳簿上の利益とではどちらもお金の差し引きを扱っていますが、着目点が異なります。キャッシュフローはすぐに利用可能なお金の量を表す一方、帳簿上の利益は、必ずしもすぐに使えるわけではないが将来的に自分の懐に入ってくる予定のお金の量を表しているのです。

したがって実際の経営や投資では、キャッシュフローと帳簿上の利益は必ずしも一致せず、資金繰りの実態をより正確に表すのがキャッシュフローだといえるでしょう。

「利益は意見でキャッシュフローは事実である」といわれることもあります。

不動産投資に限っていえば、すでに見たように、減価償却費と返済元金の二つが重要です。これらの要素によって、不動産投資の帳簿上の利益とキャッシュフローとが異なってくるのです。

 

キャッシュフローと利回り

不動産投資では、利回りという考え方も重要です。キャッシュフローと利回りは、どのように違うのでしょうか。

不動産投資の利回りとは、年間収入から諸経費を引いて購入価格で割ったもの、つまり支出に対する利益の割合です。投資対象の不動産の収益性を推し量るために利用されます。

関連記事:利回りに目安はあるのか?利回りの考え方について解説!
関連記事:不動産投資の利回りの計算方法を徹底解説

キャッシュフローとは、実際に使えるようになる現金の量を指します。利回りは投資に対する利益率を表す数値ですので、着目点が全く異なっていることがわかります。

キャッシュフローと利回りは無関係ではないものの、それらの間には完全に相関関係があるというわけではなく、利回りが高い物件だからといって必ずしも大きなキャッシュフローが得られるという訳ではありません。

関連記事:高利回り投資物件の特徴と失敗しないための攻略法
関連記事:利回りだけを見て失敗した不動産投資事例

たとえば融資条件が悪く、ローンの返済期間が短い物件を考えてみてください。どれだけ利回りが良くても、短い期間で返済をしなければならないため、キャッシュフローは悪化してしまいます。最初に説明した、キャッシュフローの計算式を思い起こしていただければと思います。

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キャッシュフローの利益をより大きくするための運用の仕方

キャッシュフローの利益をさらに大きくするためには、どのような運用の工夫が必要なのでしょうか。
最後に、キャッシュフローの利益を最大化するための運用方法についてご説明します。

頭金をより多く入れる

不動産購入時に頭金を多く入れることで、キャッシュフローの利益を大きくすることができます。

頭金を増やすということは、借入額を減らすということです。借入額が減ることで月々の返済額が抑えられ、家賃収入に対する支出が少なくなるということです。

これにより利益が増え、より多くのキャッシュを毎月手元に残すことができます。

つまり不動産を全額ローンで購入するよりも、キャッシュがあれば少しでも頭金として先に支払う方が良い、ということです。

 

低金利のローンを選ぶ

低金利のローンを選べばローンの返済額を抑えることができ、結果的にキャッシュフローの利益を大きくすることができます。

金利を0.1ポイント下げるだけでも、月ごとの返済額に1,000円以上の差が生じることがあります。1ヶ月で1,000円というと少なく感じるかもしれませんが、35年間に換算すると42万円にものぼります。

もちろん金融機関を選ぶ際は金利の低さだけでなく、融資の受けやすさなどといった要素も重要です。

しかし、キャッシュフローの利益を優先して考えるならできるだけ低金利のローンを組むことをおすすめします。

 

新築ではなく中古の物件を選ぶ

新築よりも中古物件の方が、購入価格が安い傾向にあります。そのためローンの返済額も新築より少なく、月々の支出も抑えられるでしょう。

また、新築物件はというと、購入価格が高いため、家賃収入があってもキャッシュフローに余裕が出ない場合があります。つまり新築よりも中古物件を購入した方が、容易にキャッシュフローの利益を大きくすることができるでしょう。

ただし、その分、中古物件は物件価格100%の融資が受けられず、自己資金の持ち出しが必要になる場合や、保有後すぐにメンテナンスや修繕費に出費が必要となる可能性が高い傾向にあります。この出費がキャッシュフローを大幅に狂わせてしまうこともしばしばあるのです。

また、新築物件だからといって必ずしもキャッシュフローの利益が少ないとは限りません。新築物件でも運用の工夫次第でキャッシュフローに余裕を持たせることは可能です。

どちらが必ず正解ということはなく、一長一短があるので購入前にはこうしたメリットとデメリットをよく検討しましょう。

 

中古物件だと短期のローンしか組めない可能性がある

購入価格の低い中古物件の方がキャッシュフローの利益を大きくしやすいと説明しました。しかし、これは新築と中古、それぞれ同じ期間でローンを組んだ場合の話です。

中古物件は、場合によっては最長期間でローンを組めない可能性があります。

中古物件における大体のローン期間は、以下のような式で求めることができます。

中古物件のローン期間 = 法定耐用年数 - 築年数

法定耐用年数とは物件の構造ごとに定められている耐用年数です。

例えば、鉄骨・鉄筋コンクリート造のマンションの法定耐用年数は47年と定められています。

この構造の物件で30年のローンを組む場合、築年数は17年以内であることが目安になるということです。つまり築年数が経っている物件は、ローン期間が短くなる可能性があります。

ローン期間が短くなるということは、月々の返済額の割合が増えるということです。この結果、中古物件を購入してもキャッシュフローの利益がなくなってしまうことが考えられます。

中古物件を検討する際には、ローンの期間に注意しましょう。

 

ローンの借り換えや繰り上げ返済をする

より低金利のローンに借り換えをしたり、ローンを繰り上げ返済したりすることによってキャッシュフローの利益を大きくすることができます。

低金利のローンに借り換えをした場合は、下がった金利の分だけ返済額が減ります。
また、繰り上げ返済をした場合は繰り上げ返済した分だけ、残りの返済額が減ります。

いずれの方法でも月ごとの返済額の負担を減らすことができ、キャッシュフローの利益を大きくすることに繋がります。

ただし、ローンの乗り換えをする際は金融機関で新たに審査を受ける必要があります。事前審査をするなどして、借りられないということがないようにしましょう。

不動産投資ローンの基本はこちら
関連記事:不動産投資ローンを解説!金融機関の特徴・金利・審査・契約の流れについて

繰り上げ返済の仕組みについてはこちら
関連記事:不動産投資ローンの繰り上げ返済の仕組みとメリット・デメリットを解説

 

家賃を高く維持することを意識する

家賃を高く維持することで高い水準の収入を維持し、キャッシュフローの利益を大きくすることに繋がります。

家賃を高く維持するためには、入居者に選ばれる利便性の高い立地を選ぶことや、物件の価値を下げないことが重要です。

例えば、給湯器やお風呂の設備を最新にするなどといった例が挙げられます。クロスを新しいものに張り替えるなどといった工夫も良いでしょう。

また、日ごろからの清掃も大切です。入居者は使い勝手が良く、新築のような物件に価値を見出す傾向があります。そのため、日常的にメンテナンスに気を配ることで家賃を高く維持することができるのです。

 

実績のある管理会社を選ぶ

キャッシュフローの利益を最大化するには、空室を作らないことが重要です。

そのためには、高い入居率を誇る管理会社を選ぶのも1つの手段といえるでしょう。
管理会社の中には、入居率が99%を越えるものもあります。こうした管理会社に物件の管理を委託することで、空室リスク対策ができます。
また、実績のある管理会社なら、安心して管理を任せることができます。

プロパティエージェントなら、入居率が99.5%以上という実績があります。
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さらに、滞納率は首都圏平均の6.7%に対して1.0%前後です。これは非常に低い水準といえます。
このように、プロパティエージェントは高い実績があるため、オーナー様に安心して不動産経営を行なっていただけます。

関連記事:不動産投資では会社選びが重要!選び方を徹底解説

 

まとめ

キャッシュフローの重要性や計算方法についてご紹介しました。

不動産投資において、いかに手元に現金を残すかということは非常に重要です。
また、残った現金をどう使うかによってもキャッシュフローが左右されます。

ぜひ今回ご紹介した内容を参考に、より効率的で利益の上がる不動産投資を実現してみてはいかがでしょうか。

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