新築ワンルームマンションの利回りや相場について

About the yield and market value of the new one-room apartment

不動産投資の収益を測るために利回りは重要な指標となります。
ここでは新築ワンルームマンションにおける利回りについて詳しく説明します。新築ワンルームマンションならではの、利回りの特徴や相場について学びましょう。シミュレーション例もご紹介しているので、ぜひ参考にしてみてください。

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利回りとは?

まず利回りについておさらいしましょう。利回りとは投資した額に対して、戻ってくるお金=収益がどれくらいあるかの割合を指します。

定期預金や株式、投資信託といった金融商品の運用は、すべてこの利回りが一定の指標となり投資判断の目安となります。
また、不動産投資の利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、それぞれ計算方法が違い、意味も異なってくるのでしっかりとチェックしましょう。

 

表面利回りと実質利回りの算出方法

  • 表面利回り

表面利回りは年間家賃収入の総額を物件の価格で割り戻して計算します。この表面利回りはマンション投資の際に目安となる指標で、「表面利回りで○%以上」といった形で比較に際しての参考数値として用います。
計算式は以下の通りです。

表面利回り=年間収入÷物件価格×100(単位:%)

 

  • 実質利回り

年間家賃収入から管理費や固定資産税などの諸経費を差し引いたものを、物件購入時の登記費用、ローン事務手数料などの諸経費を物件価格に足し、両者を割り算した数字を指します。
計算式は、以下の通りです。

実質利回り=(年間収入-年間諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100(単位:%)

 

表面利回りと実質利回りの計算例

たとえば年間収入60万円で年間諸経費が5万円、新築ワンルームマンションを1部屋1,500万円、購入時の諸経費が5万円で購入した場合の表面利回りと実質利回りの計算を行ってみましょう。

  • 表面利回り

計算式

表面利回り=年間収入÷物件価格×100

(60万円)÷(1500万円)×100=4%

表面利回りは4%となります。

 

  • 実質利回り

計算式

実質利回り=(年間収入-年間諸経費)÷(物件価格+購入時の諸経費)×100

(60万円-5万円)÷(1500万円+5万円)×100=3.5%

実質利回りは3.5%となります。

実質利回りについては、年間諸経費の変動や修繕費の発生など、イレギュラーな費用が発生する可能性があるため、ずっと同じ数字になるわけではありません。

毎年変動する可変性の高いものなので、通常不動産会社が投資物件を扱う際には、実質利回りではなく、表面利回りを用います。

参考記事:不動産投資の利回りの計算方法を正しく理解しよう

新築ワンルームマンションの利回りの相場

利回りの算出方法がわかったところで、実際の新築ワンルームマンションの利回りを見ていきましょう。

 

地区利回り(平均)
東京都(城西・城南地区)3.9%
東京都(城東・城北地区)4.4%
青森県10.5%
千葉県9.5%
埼玉県9.5%
大阪府4.3%
広島県6.0%
福岡県4.7%

 

 

関連記事:不動産投資の利回りの相場とは?高利回り物件のリスクを知ろう

関連記事:不動産投資の国別利回りランキング!狙い目の国とは?

新築と中古の利回りを比較

先ほどのデータは新築のワンルームマンションの利回りでしたが、中古を含めた場合、どのような数字の変化がみられるのでしょうか。

具体例から見る新築と中古の利回り比較

一般的に新築と中古を比較した場合、概ね築年数が経っている物件ほど高い利回りがつきます。

都内のワンルームマンションの利回りを築年数ごとで見た場合、築年数10年未満の物件は4.5%、築年数10年から20年未満で5.1%、築年数20年〜30年未満で築年数30年以上で6.3%と段階的に高くなっています。

築浅の物件ほど空室率も低く、利回りも高くなるようなイメージがあるかもしれませんが、中古物件のほうが取得費用が掛からない点や、ローンを借りて物件を購入した場合支払いを終え不動産が自己資本となっている点で、利回りが高くなっています。

加えて中古物件からスタートした場合、新築に比べ物件価格がかなり安く、その分、利回りが高くなっていきます。

中古マンションのメリットとデメリット

中古ワンルームマンション投資は、新築と比べ安く購入でき新築と比べて利回りが高くなります。
そのため、中古マンションの場合、利回りの高さこそが唯一にして最大の武器といっても過言ではないでしょうか。

しかし、同じ家賃なら築浅の物件が好まれる傾向があるため、中古ワンルームマンション投資は、家賃を下げて対抗しなくてはなりません。もし無事に借り手が見つかったとしても、家賃を下げた分、収入が下がり、利回りも下がってしまいます。

また、老朽化によって水漏れや破損、壁紙の張替えなどメンテナンス頻度が上がります。その分の修繕費がかかってくるため経費率が上昇します。経費率が上がれば利回りはマイナスとなり、収入も減ってしまいます。

マンションの場合、築年数が30年を超えると大規模修繕などの工事が必要になってきます。給水管や金属管などの腐食が発生し、水漏れなどが起きるリスクも高くなります。

住人の家財が水漏れによってダメージを受ける可能性も出てくる上、損害賠償による出費もかさんでしまうでしょう。

中古ワンルームマンション投資はこうしたリスクを常に内包しているので、いくら利回りが良くても回収できない可能性もあり、おいそれと飛びつくのは危険なのです。

中古マンションはこうしたデメリットが多いため、投資に慣れた人用の不動産と言われています。

新築の場合は、マンション建築技術の進歩もあって、今後100年程度は持つと言われています。5年や10年で投資対象として使えなくなってしまうリスクのある中古マンションよりも、利回りは低くても長持ちする新築ワンルームマンションのほうが安定しており初心者にはおすすめです。

関連記事:不動産投資では新築マンションと中古マンションどっちが良い?利回りの違いから解説

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新築ワンルームマンション投資シミュレーション

不動産は中長期的な運用の投資方法のため、ロングスパンの投資計画を立てておく必要があります。そのため購入前に収支や利回りのシミュレーションをしっかりと行っておくと安心できるかもしれません。
また、ローンの返済計画も含めたプランニングを行いましょう。自己資金をいくらでスタートすれば年間どれくらいの収支となるか等、細かくチェックしておくべきです。

では、実際に借入がない場合とある場合での投資シミュレーションを行ってみましょう。年間想定年収80万円、想定空室率0%、諸経費率15%、借入金利2.2%として計算した場合について考えてみます。

パターン1.
物件価格2,000万円、自己資金2,000万円、借入金0円

自己資金で購入代金の全てをまかなった場合です。この場合、返済額0円です。そして年額の家賃収入は80万円ですからここから諸経費が控除されます。

まずは控除/諸経費を求めましょう。計算式は以下の通りです。

控除額(年額)=家賃収入(年額) × ( 空室率 + 諸経費率 )

そのため数字を当てはめ計算すると、

80万円×(0+0.15)=12万円(年額)

となります。次に、年間支出は

年間支出=返済額(年額) + 控除・諸経費(年額)

となりますが、購入代金がすべて自己資金のため、年間支出は控除/諸経費の12万円のみとなります。

最後に年間の手取りは、

年間の手取り=家賃収入(年額)- 年間支出

で算出されるため、

80万円 - 12万円=68万円

となります。ここから表面利回りを計算してみましょう。
表面利回りは

家賃収入(年額) ÷ 物件価格

80万円÷2,000万円

なので、4.0%となります。
実質利回りはというと

(家賃収入(年額) - 控除・諸経費(年額)) ÷ 物件価格

(80万円-12万円)÷2,000万円=3.4%

となります。

借入金がないので、実質利回り=投資利回りがパターン1の特徴となり、3.4%の利回りが期待できます。
20年間3.4%の実質利回りを維持したとして、パターン1で得られるリターンは、約1,360万円です。

パターン2.
物件価格2,000万円、自己資金1,000万円、借入金1,000万円、借入期間20年

1,000万円を借り入れた場合です。毎月の返済額が5万1,540円となり、年間の返済額は約61万8,480円、返済総額は年利2.2%で20年間借りるので、約1,236万9,600円です。

控除/諸経費は12万円です。

そのため年間支出は

61万8,480円+12万円=約73万8,480円

となります。

家賃収入80万円から73万8,480円の支出を引いた年間手取りは6万1,520円となります。
表面利回りと実質利回りは自己資金がいくらでも変わらないので、それぞれ4.0%と3.4%ですが、パターン2ではローン完済後の利回りが、「年間手取り ÷ 物件価格」約0.3%、「年間手取り ÷ 自己資金」で得られる投資利回りが6.8%となります。

借入金1,000万円の支払いが終わる21年目からは、年間3.4%の投資利回りへと変わります。
そのため最初の20年間で得られるリターンは、約126万円。その後は年間68万円程度のリターンが期待できます。

パターン3.
物件価格2,000万円、自己資金300万円、借入金2,000万円、借入期間35年

自己資金が少ないケースを見てみましょう。自己資金300万円、35年ローンを組んだとします。
毎月の返済額が約5万8,000円となり、年間の返済額は69万6,000円です。返済総額は年利2.2%で35年間借りるので、約2,439万円です。年間家賃収入は80万円、控除/諸経費は12万円と変わりません。

年間返済額と控除/諸経費を加えた年間支出は81万7千円です。
家賃収入80万円から81万8,000円の支出を引いた年間手取りは-1万6,000円となり、保有しているだけでマイナスの状態になってしまいます。

表面利回りと実質利回りは自己資金がいくらでも変わらないので、それぞれ4.0%と3.4%ですが、パターン3では「年間手取り ÷ 物件価格」で得られる返済後利回りが0.0%、「年間手取り ÷ 自己資金」で得られる投資利回りが-0.5%と赤字です。

借入金2,439万円の支払いが終わる36年目からは、年間3.4%の投資利回りへと変わります。

そのため最初の35年間で得られるリターンは、マイナス約34万円。その後は年間68万円程度のリターンが期待できます。
自己資金が少ない場合、回収までにかかる時間が長くなる点に注意しておきましょう。

まとめ

今回は新築ワンルームマンションの利回りや相場について見てきました。利回りは物件そのものだけでなく、場所にも左右されることを覚えておくと、良い物件を見つけやすくなります。
また自己資金をどれくらい貯めておくかも投資の成否にかかわるので、忘れずにチェックしておきましょう。

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不動産投資TIMES(プロパティエージェント)編集部

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