不動産投資の今後のトレンドとは?値動きを分析

不動産投資の今後のトレンドとは?値動きを分析

1990年頃のバブル経済以降、不動産価格は一貫して下落傾向にありましたが、近年は首都圏を中心に価格が高騰していることをご存知でしょうか。少子高齢化や人口減少が叫ばれる状況下、不動産の需要も変化していくと考えられます。今後の市況の見通しに基づき、不動産投資に適した物件について解説します。

不動産投資のご相談・お問い合わせで「不動産投資の基本がわかる書籍」等プレゼント!

不動産市況の現在

今の20代~30代の方の中には、1980年代後半のバブル経済について「過去の出来事として聞いたことはあるけれどよく分からない」、あるいは「ディスコのイメージしかない」という人も少なくないかもしれません。長期に及んで日本経済に影を落としたバブルとは何だったのか、また、バブル崩壊後、現在に至るまで、不動産市況はどのように推移してきたのかを説明していきます。

 

バブル経済とは

「バブル(“Bubble”)経済」とは

バブル経済とは、その名のとおり、泡(英語の“Bubble”)のように膨張し、簡単に弾けてしまう経済のことを表しています。簡単にいえば、「不動産や株式をはじめとしたものの時価が、投機によって実体経済の成長以上に高騰し、実体経済から大幅にかけ離れた価格にまで上昇した経済状態」を意味します。

1980年代後半のバブル経済「平成バブル」

日本では、1986年から1990年頃の好景気を指してバブル経済「平成バブル」と呼ぶことが多いです。

このバブル経済は、景気が拡大するなか、日本銀行による金融緩和政策(公定歩合の引き下げ)をきっかけとして、多くの人や企業が金融機関から融資を受けて不動産や株式への投資を行うようになったことが始まりと言われています。

不動産や株式に投資をして儲けたいと考える人や企業が、こぞって融資を受け、不動産などを購入したため、日本中の不動産価格、株価が上昇しました。不動産に関しては、「土地の価格は必ず上がる(土地を購入すれば必ず儲かる)」という考え方(「土地神話」と呼ばれます)が広く浸透していたことも価格高騰の背景にあるといわれています。その過熱ぶりは、当時の東京の山手線内にある土地の価格は、アメリカ全土の土地の価格と同じと言われるほどでした。

バブル崩壊

しかし、その後、政府及び日本銀行は過熱した経済状況への対応策を講じました。具体的には、「不動産融資総量規制」を行い、不動産に関する融資の総量に抑制をかけるとともに、公定歩合を引き上げたのです。これにより土地を購入する人が減っていき、高騰していた不動産価格は一気に暴落しました。これが、「バブル崩壊」「バブルが弾けた」などと表現される出来事で、1991年から1993年頃に起きました。

バブル崩壊後の値動き

日本のバブル経済は、著名な経済学者トマ・ピケティをして「1970年から2010年までの間で最も壮大なバブル」と言わせるほどのインパクトがありました。バブル崩壊後、日本は「失われた10年」あるいは「失われた20年」などと呼ばれる長い不況へ突入します。全国の多くの都市では、バブル崩壊後、実に10年以上経過してもなお地価の下落が続きました。2000年以前に地価が上昇しはじめたのは東京都の限られた地域のみといわれています。

ちなみに、日経平均株価は、バブル期の1989年12月に38,915円の最高値を記録しましたが、1990年9月には2万円近くまで下がり、バブル崩壊後の1992年以降は大よそ1万円と2万円の間を推移していましたが、2017年10月に入り実に21年ぶりに2万1,000円台まで回復しました。

 

近年の不動産価格の動向

次に、バブル崩壊から20年以上を経た近年の不動産価格の動向を見ていきましょう。

不動産価格指数の推移

国土交通省発表の不動産価格指数によれば、全国のマンション(区分所有)の市場価格は2013年から5年間、上昇傾向が続いており、住宅地及び戸建住宅の市場価格はほぼ横ばいが続いています。

001-1024x580 不動産投資の今後のトレンドとは?値動きを分析

関東に限定した場合も、マンション(区分所有)については2013年から基本的に上昇傾向が続いていますが、直近1年(2017年1月~12月)だけを見ると、価格の上昇に歯止めがかかりつつあるようにも見えます。

001-1024x580 不動産投資の今後のトレンドとは?値動きを分析

東京の中古マンション市況の推移

都内の中古マンションに限定した場合、直近数年間は、価格上昇が続いています。

公益社団法人東日本不動産流通機構(東日本レインズ)が今年1月に発表した資料(「首都圏不動産流通市場の動向(2017年)」)によれば、2017年(1月~12月)の都内の中古マンション成約価格の平均平米単価は66.30万円で、2016年(1月~12月)からは3.7%上昇し、5年前の2012年度(2012年4月~2013年3月)の平均平米単価(49.73万円)に比べると、実に約33.3%も上昇しました。成約価格についてみても、2017年は3,935万円と、3,060万円だった2012年度に比べて約28.6%上がっています。

都内の中古マンションの市場価格が上昇し続けている理由としては、
①諸外国(中国など)からの投資資金の流入
②低い水準で推移している住宅ローン金利
③タワーマンション購入による相続税対策の浸透
④2015年以降の相続税の増税
などが指摘されています。

不動産投資のご相談・お問い合わせで「不動産投資の基本がわかる書籍」等プレゼント!

今後の見通し

今後の不動産価格の見通しについて見てみましょう。

専門家の声

不動産価格は多様な要因に左右され、明確な見通しを持つことはできませんが、2013年から上昇を続けてきた中古マンションの価格も2020年の東京オリンピック開催までに徐々に落ち着くと考えている専門家が多いようです。実際、2017年半ば頃からは、割高感による買い控えが増えてきているとの声も聞かれます。

とはいえ、2016年にも「来年(2017年)には、中古マンション価格はピークアウトするだろう」と予想していた専門家は多かったのです。しかし、実際には、2017年中は中古マンションの価格は上昇傾向を維持しました。このことは、いかに不動産価格の推移を見通すことが難しいかを示しています。不動産投資の際には、正確かつ十分な情報を収集することに加えて、最終的には投資家自身が納得して判断を行うことが重要なのです。

いずれにしても、東京オリンピックやバブルに起因する一時的な変動から一歩引いて長期的なトレンドを見るならば、東京の再開発は今後も安定して続き、不動産価格を押し上げていくでしょう。

 

不動産価格の下落要因に関する懸念

それでは、不動産投資を行う際には、どのような点に気をつける必要があるのでしょうか。

少子高齢化による人口減・人口減少時代の到来

総務省が発表した「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」によれば、2017年1月1日時点の全国の人口は1億2,790万7,086人で、2016年から15万9,125人(0.12%)減少しました。

日本の人口は、総務省が同じ方法による調査を開始した1968年以降、2006年に初めて減少に転じ、その後、2008年、2009年と再度増加したものの、2010年からは8年連続で減少しています。2017年の減少幅は、1968年の調査開始以来最大のものでした。少子高齢化による人口減の時代が本格的に始まったといえます。

国立社会保障・人口問題研究所発表の「日本の将来推計人口(平成29年推計)」によっても、日本の人口は、2040年には1億1,092万人、2065年には8,808万人まで減少すると推計されています。

こうしてみると、今後長期的に日本の人口が減少することは間違いないでしょう。そのため、需要減による不動産価格の下落が懸念されているのです。

全ての地域で人口が減少するわけではない

しかし、日本の人口が減少するからといって、国内の不動産投資には未来が無いと早合点すべきではないでしょう。

日本の人口が減ることは、「全国どこでも人口が減る」ことを意味するわけではありません。当然ながら、日本においても、今後人口の減少が見込まれるエリアもあれば、逆に増加が見込まれるエリアもあります。重要なのは、人口が減少しないエリアあるいは人口減による不動産価格への悪影響が小さなエリア・物件への投資を心がけることです。

 

人口減による影響を受けないエリア

それでは、どのエリアが人口減による影響を受けない(あるいは受けづらい)のでしょうか。

そもそも東京をはじめとする大都市では、当面の間、人口減少は生じないと考えられており、東京都政策企画局の推計でも、東京都の人口は2025年にピークを迎え、その後10年程は緩やかに減少するとされています。また東京23区部では、人口数のピークを迎えるのはさらに遅く、2030年頃と見込まれています。

投資物件として不動産を購入する場合、何十年もの間、同じ物件を保有するとは限りません。どこかの時点で物件を売却し、利益を確定させることになると考えれば、少なくとも東京の人口が減少するまでにはしばらくの余裕があるといえます。さらにいえば、人口増から人口減へと転じた後も、その減少幅は比較的緩やかに推移すると見込まれているため、当面の間は、人口減によって不動産価格が下落することは考えづらいのです。

世帯数の増加

また、あまり知られていないことですが、実は日本では人口が減少する一方で、世帯数は増加しています。

総務省の「住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数」によると、2017年1月1日現在の世帯数は5,622万1,568世帯で、2016年に比べて約41万世帯、0.73%増えています。

世帯数増加の背景には、核家族世帯や単身世帯、またいわゆるDINKS(ダブル・インカム・ノー・キッズ)の増加があると考えられ、そのような世帯をターゲットとしたワンルームや1K、1LDKなどの賃貸物件の需要はむしろ高まっているといえます。

オリンピック

次に、2020年に控えた東京オリンピックの影響について見てみましょう。

東京における近年の不動産価格の上昇は、東京オリンピックの開催が一因であるともいわれており、東京オリンピックの開催を見込んだ不動産バブルであると捉える向きもあります。実際、不動産関係者の間では、豊洲や湾岸エリア(オリンピックの競技場や選手村付近)が人気を集めています。こうしたエリアは、国内外から集まるオリンピックの選手や関係者、観客に対応できるよう、インフラの整備や再開発が進んでいるため、人気エリアとなっています。

こうしたオリンピックの影響により価格が上昇しているエリアについては、オリンピック開催と前後して、不動産価格が下落するのではないかという懸念があります。

そのようなリスクを回避するのであれば、これから不動産投資を行う際には、オリンピックによる影響を受けていない(あるいは影響の少ない)エリアの物件を中心に検討することも考えられます。

現状まだ活気がある

以上のとおり、不動産投資に関して留意すべき事項はありますが、現状、不動産価格は下落しておらず、特に不動産投資の市場は活気があります。特に、首都圏の中古マンション成約件数は、2017年に過去最高を更新したほどです。

不動産投資のご相談・お問い合わせで「不動産投資の基本がわかる書籍」等プレゼント!

今後の市況を踏まえたオススメ物件とは

1LDKなどの使い勝手の良い間取りが狙い目

様々な世帯(核家族、単身、DINKSなど)に対応可能な1LDKなどの使い勝手の良い間取りであれば、今後も需要が持続すると考えられます。特に、当面人口増が続くと見込まれる大都市の物件であれば、需要が無くなることは考えづらいでしょう。

従来からの人気エリアを

また、都内の物件への投資を考える際には、東京オリンピック開催後の下落を回避するために、山手線や地下鉄の主要な駅に近い物件や、東京オリンピックによって急に活況を呈している地域以外の物件(千代田区、目黒区など)を検討することがお勧めです。

 

まとめ

この記事では、不動産投資市場における近況や今後のトレンドについてみてきました。長期的な人口減が不安要素として指摘されますが、日本全国で均等に人口が減少したり、どこでも等しく不動産価格が下落したりするわけではありません。不動産投資を行う際には、需要のあるエリアがどこで、どのような物件に人気が集まっているのか、きちんと見極めるようにすることが大切です。

今なら書籍を含む 「失敗しない不動産投資4点セット」をプレゼント!!

①書籍 ②動画カスタマーズレポート ③エピソードブック ④最新優良投資物件情報
プロパティエージェントでは専任のアドバイザーが不動産投資に関する相談を承っております。
疑問に思っていることや分からないことなどお気軽にお問い合わせください。

今だけ「失敗しない不動産投資4点セット」をもれなくプレゼントいたします。

ABOUTこの記事をかいた人

大平 優

プロパティエージェント㈱アセットプランニング部 次長 親しみやすい性格でお客様とのコミュニケーションを大切にし、その中で浮かび上がってきた課題を冷静に分析。不動産・不動産サービスを通じて正確なロジックと緻密なシミュレーションを武器に、お客様の将来的な課題を解決へと導く。