2018年度不動産投資天気予報

2018年不動産投資天気予報

不動産業界全体として、2017年度は売れ年でしたが、2018年度はどのような動向になるでしょうか。今回は、2018年度の不動産投資が2017年度とどう変わってくるのか、またどこにポジティブ要因、ネガティブ要因があるのかを、解説していきます。また、これらの予測を踏まえた上で、2018年度の不動産投資のアドバイスを行います。

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2017年度の不動産業界は好調だった!?

2017年度の不動産業界についてポイントをピックアップして振り返っていきます。

  • 大都市圏の好調
    2017年度の不動産業界の特徴として、新築・中古を問わず、大都市圏の不動産の売れ行きが良かったことが挙げられます。特に都心の物件不足が顕著となったことから、小さな不動産会社では都心のマンションの在庫がなくなってきている様子も見受けられました。また、東京都以外の都市に目をつけて不動産を販売する業者も増えています。

 

  • 地方の苦戦
    大都市圏が好調だった2017年度ですが、地方の不動産会社には大きな盛り上がりはなく、地方は苦戦を強いられることになりました。

 

  • 不動産価格が高い
    地方の苦戦が見られたものの、大都市圏の勢いに牽引されて2017年度は全体として不動産がよく売れた年だったので、新築・中古ともに不動産価格は上昇していきました。2017年度後半には規制の変化を受けて不動産価格の高止まりが起きています。「不動産=高い」というイメージが、浸透しつつあるようにも思われます。

 

  • 中古不動産価格の顕著な上昇
    2017年度、中古不動産物件の価格は顕著に上昇したと言えるでしょう。その要因としては、リノベーション分野の急速な拡大が挙げられます。新築マンション価格の高騰が、中古マンションを購入し、好みにリノベーションする需要の増加の引き金になったと考えられます。

 

以上のポイントから2017年度の不動産業界は、都内を中心として好調だったと言えるでしょう。このような状況では、掘り出し物と言えるような物件は大変見つけにくくなっています。また、この機に乗じて、目先の利益を追求し売り切りを行うような不動産会社も見られるようです。

2018年度の不動産投資のポジティブ要因・ネガティブ要因は?

2018年度の不動産投資の行く末をポジティブ要因とネガティブ要因を挙げていくことによって予測していきます。

ポジティブ要因

  • 不動産投資への熱が引き続き高いこと
    2017年度の不動産業界の活況を受けて、現在のところは不動産会社へ数多くの問い合わせが寄せられています。不動産投資が引き続き好況だろうという予想があれば、少なくとも大都市圏の物件について大きな値崩れが発生する可能性は高くないでしょう。

 

  • 投資が身近になってきたこと
    最近流行している仮想通貨などにより、投資という行為が身近になったことがポジティブ要因として挙げられます。今までは、お金持ちやプロだけが行うイメージのあった投資に、様々な種類の人が参入するようになりました。また、働き方改革によって副業が認められやすくなったこともあり、空いた時間に投資をするようなセミプロの投資家が台頭してきています。そのような潮流の中で、ハードルの高かった不動産投資を始める人が増えています。更に、低金利でローンが組みやすくなっていることから不動産投資がより身近なものになっていったことも後押ししています。

 

  • 増税前の駆け込み需要
    2019年10月に消費税増税が実施される予定となっていることから、2018年度の後半になると駆け込み需要が起こり、不動産市況としては短期的に活況となることも考えられます。とはいえ、その後の揺り戻しに注意するなど、長期的な視野を持つことも必要です。

 

  • フィンテック
    近年注目度の高まっているフィンテックが、2018年度は不動産業界にも影響を及ぼしていくであろうと考えられます。最近では、ネット上のウェブサイトによって不動産売買を仲介するようなもの、不動産の適正価格をテクノロジーによって評価するものなどが登場しています。不動産業界では、不動産購入者への情報の透明性が課題になっていますが、そのような課題を解決してくれるものとして期待されています。

 

ネガティブ要因

  • 金利上昇
    現在低金利に後押しを受けて不動産投資が拡大していますが、アメリカで長期金利の上昇を受け、2018年度は金利が上昇していく可能性があります。しかし、国民に対して経済成長を約束している中で、大幅には金利上昇をすることはできないと考えられます。ある程度の低金利を維持しながら、じわじわ上昇していくのではないでしょうか。
    また、金利に関しては、年収や会社の信頼度によって金利の基準を変えた融資が多くなると予想されます。すなわち、従来のように全ての人に平等に低金利でお金を貸すのではなく、年収や信頼度の高い人には優遇した低金利を、そこまで年収や信頼度が高くない人には通常の金利でお金を貸す傾向が強まると考えられます。まとめると、急激な金利上昇はしないものの、リスクを考慮した金利の差別化が起こっていくのではないかと考えられます。

 

  • 利回りの低下
    不動産価格が高止まりしている為、利回りが低下していることが2018年度のネガティブ要因になります。とはいえ、利回りが低かったとしても、都心のような一定のブランドがある物件であれば、リスクが低くなりやすいことや、融資を受けやすいこと、買い手が付きやすいことなどのメリットもあります。利回りと他の要素を併せて不動産投資についての判断を行う必要性が高まっていると言えそうです。

 

  • 仮想通貨による銀行の仕組みの変化
    先に、仮想通貨が不動産投資をより身近にする可能性があると述べましたが、仮に仮想通貨が格段に普及し、銀行の仕組みや資産についての考えを大きく変えるようなことがあれば、現物資産を持つという不動産投資のスタイルに逆風が起こるかもしれません。

 

  • 不動産への熱量が下がる可能性
    先ほど不動産投資への熱が引き続き高いことをポジティブ要因として挙げましたが、不動産価格が今よりもさらに高騰してしまった場合は、不動産購入者の熱量が下がる可能性も考えられます。

 

  • 不動産市況が悪化とともに融資が厳しくなる可能性
    もし不動産市況が悪化した場合、融資審査が厳しくなる可能性があります。このような状況では、どれだけ良い物件であるかということが、融資を受けられるかを左右しますので、不動産選び、ひいては不動産会社選びが重要です。

 

その他の要素

  • 不動産会社の差別化
    2017年度には特に都心のマンションが数多く売られた為、都心のマンションの仕入れが厳しい状況です。そのため、多くの不動産会社は都心から離れたところでのマンション開発を行うようになり、都心のマンションの販売数は少なくなるでしょう。一方で、厳しい条件にもかかわらず都心でマンション開発を続け、都心のマンションを潤沢に保有している会社もあります。不動産の選択肢を増やす為にも、不動産会社選びが必要です。
    また2018年度は、不動産会社が地価の高騰以降に購入した土地に建てた不動産の販売を開始すると考えられます。当然そのような不動産は価格が高くなる為、2017年度のように不動産会社は物件を出せば売れるという状況でなくなるでしょう。そのため、不動産会社は他社との差別化によって不動産の販売数増加を目指すと考えられます。
    以上のことから、2018年度は不動産会社それぞれが行う差別化によって、メリットの多い不動産会社とメリットの少ない不動産会社に二極化していくでしょう。

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2018年度不動産投資へのアドバイス

先が読めない2018年度の不動産投資ですが、前述した2018年度の予測を踏まえて、安定的な不動産投資を行う為のアドバイスをしていきます。

  • 立地と適正価格の見極め
    2017年度から好調であった中古の不動産ですが、最近は在庫が増えてきています。一方で価格はあまり下がっていません。成約件数が減少していないことから中古不動産が引き続き人気であることを反映しているとも解釈できますが、単に不動産会社が高い価格で販売している場合もあります。先に述べたように、不動産投資熱が下がる可能性もありますが、やはり2018年度も不動産投資熱は高いまま推移すると予想されるので、提示されている価格が適正価格であるのかなどの見極めがとても重要となります。適正価格を見極める為には、不動産および土地に関するリテラシーを高めることももちろんですが、情報の透明性が高く安心できる不動産会社を利用することも大切です。

 

  • 不動産会社の見極め
    2018年度は特にこの不動産会社の見極めというポイントが大事になります。先に述べたように、2017年度とは違って不動産を出せば簡単に売れるという状況でなくなる可能性を受け、不動産会社が差別化を図るようになり、メリットの多い不動産会社とメリットの少ない不動産会社の二極化が起きると考えられるからです。
    見極める際には、不動産を販売して終わるような会社ではないか、相場の価格で販売しているかどうか、実績や信頼のある会社であるかどうかなどのポイントから総合的に判断する必要があります。また、意外と重要なのが営業担当者です。良い会社だからといって安心するのではなく、総合的なアドバイスをすることができる良い営業担当者であるのかというところまで考えるようにすると良いでしょう。

プロパティエージェントでは、先ほど述べたネガティブ要因に対しても、数多くの実績をもとに対策を取っています。また、良い土地を仕入れることによって低価格を実現している、ワンストップ体制を執っている、という点もプロパティエージェントの特徴です。

 

  • 他の投資と組み合わせる
    フィンテックなどの新技術が発達したり、仮想通貨が登場したり、時代の移り変わりが早い近年の情勢の中、不動産投資だけに投資するのはリスクになります。時代の流れに適応していく為にも分散投資を心がけ、不動産投資だけでなく株や仮想通貨など他の投資と組み合わせてポートフォリオを作るようにすると良いでしょう。

 

まとめ

今回は、2018年度の不動産投資について様々な面から予測してきました。2017年度は非常に好調だった不動産投資ですが、いくつかのネガティブ要因を踏まえれば2018年度は昨年ほど好況とならない可能性があります。そのような状況でも、適切な情報収集や優秀な不動産会社の見極めによって、リスクを回避することができます。ぜひ、好調が続いている不動産投資を行ってみてはいかがでしょうか。

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