なぜマイナス収支で取り組むの?実際のお客様の実例紹介

マイナス収支

不動産投資の相談を受ける中で、収支がプラスではないのにどうしてみなさん取り組まれているのですか?とよく言われます。

仮に不動産投資がローリスク且つ長期運用目的で都内の優良物件をお手元の資金を使わずにフルで融資を組み運用当初から35年間収入を生み続け、完済後にも収益を得ていけるような美味しい話があれば、誰もが不動産投資を始めるでしょう。
そんな美味しい話はありません。
※運用当初だけ黒字収支で持つことや、頭金を多く出す事で黒字収支で持ち続けることは可能です。

不動産投資=大家さん業は不労所得を得続ける

この様なイメージをお持ちの方が非常に多いようですが、上記はあくまでも資産(土地)をお持ちの方の話です。そうでないのであれば、不労所得をうむ仕組みをまずは作る必要がありますよね。
そのための出費と割り切る必要があるかと思います。

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あるお客様のケース

■お客様背景

年齢 48歳
年収 800万円
貯金 600万円
家族構成 奥様(専業主婦)
お子様2人(16歳、13歳)

 

■所有している不動産

物件の種類 新築ワンルームマンション
立地 東京23区内 駅徒歩5分
専有面積 25㎡
家賃 85,000円/月
月々収支 ▲15,000円

 

上記の投資用不動産をご提案をさせて頂き、ご所有になった理由は下記2つです。

1.貯金の一部を現物資産へ

月々80,000を円預金で積み立てていました。

80,000円 × 12か月 × 12年(60歳まで)= 1,152万円

60歳時点では貯金と併せて約1,750万円預金ができる計算となります。
退職後100万円をその貯金から使っていくとして17年後にはなくなってしまいますよね。
そこで

・月々80,000円の積み立てのうち15,000円を不動産投資にかかる費用に充てて頂く
・自身の積み立てを月々65,000円にする

そうすると月々の支払については貯金65,000円、不動産15,000円と合計80,000円の支出で変化なしです。
12年後、60歳時には48歳から貯めた65,000円ずつ貯めたことで

65,000円 × 12か月 × 12年 = 936万円

48歳まで貯めた600万円と併せて約1,500万円貯められました。
一方、投資不動産の残債は1,500万円ほど残っています。ここに貯めていた貯金を繰上げ返済にまわしていただきローンを完済します。
すると60歳からは入居者がいる間はずっと年間100万円を受け取ることができるんですね。
60歳から仮に90歳まで年間100万円受け取って頂くと、

100万円 × 30年 = 3,000万円

貯金だけの場合と比べて使える金額が1000万円以上も多くなります。
しかも売却可能な資産が手元にあるのでさらに保有資産が多くなります。

保険料削減として不動産をローンで購入した場合団体信用生命保険という保険が付随します。
この方は家族のために一部掛け捨ての生命保険を30,000円ほど入っていました。
そのうち5000円ほどの掛け捨て保険を削って頂き、保証を変えずに毎月5000円のコストを浮かせることに成功しました。

2.手間がかからない

このお客様は数ある資産形成の選択肢の中で株式投資に取り組もうとされていました。
ご自身で勉強をしようと本を購入し、ネットをチェックし、トレンドを見て、セミナーに通う、毎晩動きをチェックして就寝・・・
思い描いていたイメージはこんな感じでした。

実際の仕事でも要職についていらっしゃる方です。
「実際できそうですか?」と尋ねてみたところ「やろうと思ってはいます」そう返答が来たときに、無理だろうなと感じました。

とにかく手間がかからないから不動産投資は管理を買えと言われるほど手がかからないことが重要なポイントです。
管理を委託してしまえば不動産投資で行って頂くことは通帳チェックと確定申告だけです。
その他管理は当社のような管理会社で行えるので、その時間を使うのであれば仕事やご家族に使いたいですよね。

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まとめ

このように月々の出費を行う運用は皆様がお取り組みされている保険と一緒で保険の満期を迎えるまで積み立てを行う商品のように将来的な資産の形成のために、月々出費をし将来の資産を効率よく形成することが出来ます。

ですので、収支がマイナスでも持つ意味はあるのです。

もちろん人によっては月々の収支がプラスでないと絶対に無理。そう感じる方もいるとは思います。
上記の例のお客様は今の収入ではなく、現役時代は我慢し将来の生活費を選んだだけです。

お客様はおっしゃっていました。
「給料が毎月入ってくる時に毎月1万円入ってくるのと、退職して給料が入ってこない時の1万円は重みが違う」
このような考え方もあるのです。

自身にも重ねあわせて頂くといいかもしれませんね。
今の収入が必要なのか?それとも将来の収入が必要なのか?
投資スタイルもきっと変わってきますよ。

どのような投資を取り組んでいけばいいかに関して、資産運用のポートフォリオについての記事がありますので、合わせてご確認ください。
関連記事:20代必見!資産運用で重要な”理想的なポートフォリオ”の作り方

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