【居酒屋対談】ホンネで語る。不動産投資を始めるまでの「葛藤」と、始めた「理由」

乾杯

今回、初めての試みとなる居酒屋でお酒を飲みながら語る「不動産投資について」。

投資家だから言える失敗したエピソード。
お酒の力を借りて、あんなことやこんなこと隠さずぶっちゃけトークをしてもらいましょう。

今回の対談していただく方はこちら。

■小峰様(33歳)奥右
お仕事:東京ガスグループの設備系会社勤務
不動産投資歴:1年

■清水様(37歳)奥左
お仕事:予備校運営会社勤務
不動産投資歴:1年3ヶ月

■インタビュワー:宮城(24歳)手前
プロパティエージェント株式会社営業

不動産投資のご相談・お問い合わせで「不動産投資の基本がわかる書籍」等プレゼント!

不動産投資始めるのはめんどくさい!?

ー今回始めての企画でして、結構インターネットの情報って良いことだけとか、デメリットとか隠してたりするじゃないですか。そのあたりを飲んで食べて不動産投資についての考えや実は微妙だった点などぶっちゃけたトークを是非していただきたいなと思っています。

正直、不動産投資をやってみたら少し違う、始まる前と始まった後ではこういったギャップがあったということはありますか?

清水氏:書類や税金の支払いなどがすごく面倒くさそうと思っていました。
ただ、アドバイスを頂きながらやりましたので、実は楽でしたね。

もし自分だけでやるとなると、絶対無理だと思います。もともとものぐさなところがあるので(笑)
あと、なんだかんだで契約成立したらお終いとならないか不安な部分はありましたね。
「そういうことはしません」と、言ってもらった通りになってますね。

そういったことが無ければ面倒くさいという点が残ったと思います。将来に対する不安やまだこれからというところもありますが、現状では全然ないです。

小峰氏:やる前にかなり聞いて納得した上でやっているので、これは違ったということはないですね、今のところは。

DSC07424-1024x683 【居酒屋対談】ホンネで語る。不動産投資を始めるまでの「葛藤」と、始めた「理由」

ー始める前はどんな気持ちでしたか?

小峰氏:段階によりますね。最初に聞いたときと買う前ではだいぶ気持ちが違うので。
宮城さんと会う前に12社以上に話を聞いて、いいものがないかと探していたんです。
不動産が買いたくてしょうがなかったです(笑)

ただ、月に持ち出しが2~4万円というところが多く、妻と話をして、それではやる意味がないという話になっていた時に宮城さんと会いました。

ー不動産投資をやろうとしてる時に、奥様と2人で考えて動き出される方って珍しいですね。

小峰氏:そうなんですね!ただ、妻はギャンブルがすごく嫌いなので、話を通しておかないとあとで判明した時に大変だと思ったので(笑)
書類が沢山きて後々バレますもんね。。。

ー話をしたらどんな反応をされましたか?

小峰氏:「そんなことできるの!?」という感じでしたね。
普通のサラリーマンで年収がそこまで高いわけではないので、人に貸すマンションを持てるのか?というところから始まりました。

ちょうどそんな時に宮城さんとお話をして、今所有しているいい物件に出会ったという流れです。
そこから聞いた情報をプレゼンし、「将来に残るし、子どもたちに残そうよ」と言いました。

ーそんな風に言ってもらえて嬉しいです(笑)

小峰氏:こんな良いシミュレーションになるのかと、見た時にびっくりしました。私はすごく怖がりなので最悪のリスクを教えてくださいと言いましたね(笑)

大きなリスクとして空室リスクは怖かったので、過去のデータを見せてもらい安心しました。
あとはリフォームなどのお金がかかる部分は他にどんなことがあるのかを細かく聞きましたね。

それで納得して、買いました。

DSC07424-1024x683 【居酒屋対談】ホンネで語る。不動産投資を始めるまでの「葛藤」と、始めた「理由」

ーそれで言うと清水さんは真逆ですよね。清水さんは不動産の内容というよりも自分のプランの為になるかならないかだけの基準でした。検討から9日間位で即決しましたよね。
なんでそんなに決断を早くできたのですか?

清水氏:元々やろうと決めていたことは大きいですね。
知り合いが、中古アパート一棟買いをやっていて、すごくプレッシャーは大きかったけれど良かったと言っていました。

私はそこまでのリスクは負えないなと思っていました。
サラリーマンやっているともしものことがあった時に動けるかといったら動けないですし。
ただ、管理等のサポートをしてくれる人がいればやる価値があると思っていました。

最初はアパート一棟買いがお得という話も聞いていたのですが、実際自分がアパート住んでいた身としては、駅から遠いところは結構空いているところも多いし、入れ替わりも激しいことを目の当たりにしていました。

今回のマンションの話を聞いた時に、駅から近い距離であれば物件数が少なく空室リスクが極端に抑えられるという話を聞いて、リスクの低いところで損しないようにやってくれているということがすごくよく分かりました。
そこで今まで考えていたリスクが払拭されたので、じゃあやろうと決断できました。

不動産投資の営業電話ってぶっちゃけどう思ったか?

ー当社だと電話での営業も多いのですが、最初の電話営業は胡散臭くなかったですか?(笑)

清水氏:電話は本当に色々なところからよくかかってきますよ。迷惑なのも含め。
なので正直8割方は疑ってました・・・(笑)

ただ、自分も営業電話をかけるので部下にも言いますが、自己利益のためにやっている人は仕事もできないし、そもそも利害が一致しないと仕事は成立しないです。
そこでもし合わなかったら合わないと言いますし、逆に「人生設計のライフプランとして提案させていただきます」ということも言われたので、ここの会社はちゃんと話のできるところだと思い話を聞きました。

ー小峰さんはご紹介だったのでまた違うと思うのですが、印象どうでしたか?

小峰氏:もちろん自分も最初疑ってましたね(笑)
特に自分は12社も話を聞いてまわったので、また同じ話か…みたいなことは多かったです。

良いことばかり言って約束と違っているとか嘘をついているとかって結構多いじゃないですか。
自分の仕事をやっていく中でも、話したことのハードルを上げ過ぎてそれを聞かざるを得なくなって仕事が回らなくなっていく人も沢山見てきました。

そういうことを周りで見てきて、会社や相手に対してそこまで言ったことに対しての責任や覚悟があるかどうかというのは見極めています。

プロパティエージェントさんは他のところから持ってきた不動産ではなく自社で企画して自社で売っていることはすごく自分の中で新しかったです。
売れる不動産や入居者が入る不動産というのは刻々と変化してると思うし、今の人気の物件や今の顧客が選ぶ、入居者が選ぶポイントを本当に熟知し、しっかり見てくれていると思いましたね。

DSC07424-1024x683 【居酒屋対談】ホンネで語る。不動産投資を始めるまでの「葛藤」と、始めた「理由」

ー小峰さんは慎重に調べる派ですよね。清水さんは短期間でメディアの情報を元に決断された直感派タイプかなと思うのですが、今、不安だという点はありますか?

清水氏:空室リスクですね。逆に言うとそのくらいですかね。今でも営業さんとコミュニケーションをこまめに取るのでそれが安心感にもなってますね。

空室リスクに関してはかなり考えてます。現在が建設ラッシュなので、どこもかしこも建物を建てていますよね。飽和状態になって空室が多く出てくるだろうなと見ていました。
そのため最後踏み切れなかったところもあります。

そこで一番考えていたのが駅徒歩分数になります。
将来は単身者世帯が増えると思っているので、そう考えると都心において空室リスクは比較的低いはずだと考えています。
物件を見て、徒歩条件を見た上でリスクの判断をするようにしましたね。

不動産投資のご相談・お問い合わせで「不動産投資の基本がわかる書籍」等プレゼント!

いい営業マンを判断するところはどこ?

ー営業担当でのこういう営業は良いなどの判断ってあったりしますか?

清水氏:ありますね。
何か質問した時に即答できるということと、それに付随する知識があることですね。それと動きの早さです。動きが悪かったら難しいと思います。

自分の仕事でもそうですが、言ったからにはやり切る、自信がないものだったらお勧めしない、そういうこだわりを持ってやっているので、そういう部分があるかないかというのは見極めです。やらされてる感で「上から言われて…」みたいな感じでしたら「あなたからは買いません」となりますね。

新築マンションvs中古マンション どっちが良いのか?

ーお金の面で考えると不動産購入は高いと思うのですが、そこで怖さはなかったでしょうか?

小峰氏:騙される前提での心構えだったので怖かったですよ(笑)
さらに不動産投資のことを周囲の人に相談するとみんな良くないって言うんですよ(笑)
私は人の意見を気にする方で、特にプロが言っている意見を気にしています。

宮城さんが持ってきた物件を詳しい方3~4人に聞きました。
1人は不動産の賃貸や自分で投資をやっているのですが、その人に聞いたら「良い」と言ったんです。

最初、新築はやめて中古にしたほうがいいと言われてました。そう言っていた人が「これは良い」と言ったんです。たしかにインターネットで調べるとまず新築は駄目だって出ますからね。

あと、仲良くしていた不動産仲介の人にも話をして、「その入居率はおかしいです。それが本当だったらいいと思います。」と言われました(笑)
結局、色々見ていただいた中でいい物件だと理解頂きました。最後には「買ったほうが良いです」といった感じで言ってくれました(笑)

ーその中でも新築を選ばれた理由って何ですか?

小峰氏:中古との比較は相当しましたね。
シミュレーションの際に新築は10年超えたところで家賃相場が下がるピークが一旦来ると聞いていて、10年後の家賃下落は覚悟しようと思いました。
その上で中古と比較した時に、中古でリノベーションしなければいけないという改修コストがかかるタイミングなどが当たり前に早く来るわけです。

リノベーションした物件も結構見ましたが、たしかにオシャレにリノベーションしたものもあるのですが、築年数は変わらないですし、耐震性などの不安も残ります。
30年前位に出回っていた物件は、耐震構造の対応で結構余計な費用がかかっていると思います。
そういうリスクを考えると、今は新築の方がいいのかなというところもあります。

DSC07424-1024x683 【居酒屋対談】ホンネで語る。不動産投資を始めるまでの「葛藤」と、始めた「理由」

ーお二人ともお仕事されている中で、不動産投資という不労所得にも興味持たれて今があると思うのですが、興味を持たれたのはなぜなのでしょうか?

小峰氏:私は子供にやりたいと思ったことはやらせたいなと常に思っています。
その中で、今の給料や将来的な給与の伸びを考えた際に、果たして自分の生きたいライフスタイルは実現できるのかと言うのを考えました。
そう考えると何かしなきゃ駄目だなと思いましたね。あとは体を使う仕事なので怪我した時に収入がなくなるわけじゃないですか。病気になった時もそうですが、その時に家族をどう守るのかというのはすごく思います。

清水氏:私の場合はいつか独立できるようになりたいと思ってるからというのが一つで、もう一つは日本ってバブルの影響で不動産は怖いという印象が強いじゃないですか。なので、逆にやっている人が少ないので、相場が上がりにくく、好都合な投資かなと思ったからですね。

不動産投資のご相談・お問い合わせで「不動産投資の基本がわかる書籍」等プレゼント!

これから始める方へ何か言いたいことは?

ー本日はありがとうございました。最後に今迷っている方や興味ない方などに一言あれば教えてください。

清水氏:迷っている理由にもよりますが、もし単純に不動産=危ういという気持ちがあるのであれば、そこはちゃんと調べたり勉強するべきかなと思います。
悩みに悩んで勉強に勉強を重ねて選択している人たちも多いので、そういった意味ではお勧めできるし、そこを知らなきゃ損かなと。
誰でも分かるものではないと思うし、みんなが不安に思っているからこそチャンスだということもすごく思います。

小峰氏:現在では当初通りのキャッシュフローも出ているのでその点に関しては満足しています。
空室はどうしてもつきまとうので、そこはどうしてもとらなくてはいけないリスクだと思います。一棟を買うよりは安価で空室率も比較的読みやすい新築ワンルームを選択することによって、安心感になるのではと思っていますね。なので不動産投資を始める最初の入口としては良いのではないかなと思います。

ー今後また引き続きお酒を交わしながら、のんびり資産を作りながら、こういう関係性でいれればと思っています。本日はお忙しい中ありがとうございました。
DSC07424-1024x683 【居酒屋対談】ホンネで語る。不動産投資を始めるまでの「葛藤」と、始めた「理由」

よくある一般的な失敗原因と回避方法をまとめた記事も合わせて閲覧ください。
参考記事:不動産投資で失敗に陥ってしまう原因と回避する方法とは?

■今回ご協力頂いたお店

DSC07424-1024x683 【居酒屋対談】ホンネで語る。不動産投資を始めるまでの「葛藤」と、始めた「理由」

「出汁しゃぶ おばんざい おかか 新宿」

TEL:050-3187-4615

東京都新宿区歌舞伎町1-16-3 新宿スクエアビル8F

今なら書籍を含む 「失敗しない不動産投資4点セット」をプレゼント!!

①書籍 ②動画カスタマーズレポート ③エピソードブック ④最新優良投資物件情報
プロパティエージェントでは専任のアドバイザーが不動産投資に関する相談を承っております。
疑問に思っていることや分からないことなどお気軽にお問い合わせください。

今だけ「失敗しない不動産投資4点セット」をもれなくプレゼントいたします。