投資効率を追求する

不動産投資の中でもタイプ別によって利回りが異なるというお話や、エリアによって利回りが異なるというお話をさせて頂きました。ここでは物件ではなく、自分の資金を使って繰上返済することで、収益化を早める方法や投資効率を高める方法をご紹介させて頂きます。

繰上返済で投資効率をあげる

まず繰上返済とは、ローンに対する当初の返済計画よりも早めて返済することをいいます。繰上返済には、一部繰上返済と全部繰上返済の2種類があります。

  • 全部繰上返済:自分の資金でローン残額の全額を返済すること。
  • 一部繰上返済:自分の資金でローン残額の一部を返済すること。

また一部繰上返済には、期間を短縮する繰上返済方法と返済額を減額する繰上返済方法の2種類があります。

  • 期間短縮:繰上返済を行うことで、当初予定していた返済期間を短縮する繰上返済方法
  • 返済額の減額:繰上返済を行うことで、返済期間は変えずに月額の返済額を減額させる繰上返済方法

30歳で運用を始めた人が300万円を繰上返済したケースを例として、違いを見ていきましょう。

1. 期間短縮

2. 返済額の減額

人によって条件は異なりますが、一般的には投資効率をあげるという視点で繰上返済を行うのであれば、返済額の減額方法をお勧めします。

繰上返済を行ってローンの返済額をおさえることで、家賃収入との差額を大きくなり月々の収支がよくなります。その収益で貯まったお金を更に繰上返済することで、複利運用をすることができます。このように繰上返済を行うことで、資産形成の効率化が加速していきます。

繰上返済を利用した投資効率向上のケース

実は不動産投資をされる方の多くが、この繰上返済という手法を用いて資産形成の効率化を計っています。実際に繰上返済している人を例にみていきましょう。

ケース1 返済期間を35年から25年に

【利回り】4
【物件価格】2700万円
【融資条件】期間35年間、金利1.7%、金額2,700万円
【繰上返済】毎年50万円(返済額の減額)

返済額の減額で毎年50万円の繰上返済をすると、図2のように支払額が徐々に減っていくので、家賃収入による貯蓄も徐々に貯まっていきます。この貯蓄を更に繰上返済にまわすことで、当初35年だった返済計画が25年程度で返済を終わらせることが出来ます。

ケース2 返済期間を35年から23年に

【利回り】4.3
【物件価格】2億円
【融資条件】期間35年間、金利1.6%、金額2億円
【繰上返済】毎年300万円(返済額の減額)

このケースもケース1と同じように返済額の減額で毎年300万円の繰上返済をすると、図2のように支払額が徐々に減っていくので、家賃収入による貯蓄も徐々に貯まっていきます。この貯蓄を更に繰上返済にまわすことで、当初35年だった返済計画が23年程度で返済を終わらせることが出来ます。

 

人によって投資金額や繰上返済額は様々ですが、今のような低金利時代に貯蓄しておくよりは物件へ投資する方が投資効率は格段に良くなります。もちろん繰上返済を行うのが苦しくなったら、途中でやめても問題ありません。その時点で毎月の収支が良くなっているので、生活の足しにもなるでしょう。

今後不動産運用を検討する方も、既に不動産運用をしている方も、返済計画を見直してみてはいかがでしょうか。

不動産会社の方に聞けば、ご自身のライフスタイルに無理のない計画をアドバイスしてくれるでしょう。

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