不動産投資とは

将来の資本を増大させるために現在の資本を投じることを投資と呼びますが、不動産投資とは、資本を投じる対象が不動産である場合を言います。

投資には必ずリスクが伴いますが、それでも「お金に働いてもらう」ことを考える人は年々増え続けています。この動きの理由としては、昨今の情勢、文化、習慣の変化などが考えられます。
例えば、社会保障や税金の負担増により手取り収入が増えづらくなっていることや、働き方の多様化によって転職をする人が増えたことで退職金に期待ができなくなっていること等です。年金の受給開始年齢も延び、受給額も減少する傾向にあります。

これらのような昔と今の違いから、「自己責任の時代」と実感することが増え、貯蓄から運用へと資本(キャッシュポジション)が転換しつつあります。

不動産投資の種類

不動産投資には、個人または複数人で現物の不動産を所有するものと、証券化された不動産の証券を購入するものの2種類があります。現物の不動産を所有するというのは、簡単に言うと、大家さんになって家賃を受け取るということですね。

メリットとして一般的に言われるのは、融資が受けられる唯一の投資であるので、生命保険の代わりになることや、レバレッジが効かせられること、インフレに強い実物資産になることなどが挙げられます。逆にデメリットと言われているのは、簡単に換金ができないことです。ちなみに、証券化不動産のメリットとデメリットは現物不動産と対極になりますが、ここでは現物の不動産についてお話をすすめていきます。

また、利益を得る方法にも、キャピタルゲイン(売買差益)と、インカムゲイン(配当や収入)の2つのパターンがあります。不動産投資でいうキャピタルゲインとは、売買における差額で利益を得ることを指し、インカムゲインとは家賃収入のことを指します。投資において両方の利益の得方を考査することは非常に重要ですが、知識、経験、コネクションのない初心者がキャピタルゲインをメインの目的とする不動産投資は難しいと言われています。

不動産投資の利回り

投資した資本が将来、どれほど増大するのかの期待値を測るために、利回りを考えることは非常に重要になります。しかし、不動産投資における利回りにおいて2つだけ大きな注意が必要になります。1つ目は利回りとリスクは相関関係にあること、2つ目はリスクが見えていない可能性があることです。

例えば、立地も見た目も良い物件を相場より安い価格で購入できたものの、実際は修繕積立金がなく、大規模修繕時に大きなお金が必要となったとします。そうすると、実際の利回りは当初計算していた利回りよりも当然ですが小さくなります。

例として挙げましたが、この様なケースは実は珍しくありません。安く購入できると利回りは上がりますが、不動産の利回りは想定外のリスクで簡単に変化してしまいます。上でもお伝えしたように投資には必ずリスクが伴います。ここで重要なのはリスクの有無ではなく、それらを把握できているか、またそれらに対応する術があるのかということです。リスクの無い高利回り投資が存在しない以上、利回りとリスクをしっかり把握して判断をしなければなりません。

 

当然ですが、不動産投資においても確実に利益を上げるためには適正な判断が必要となります。
リターンを抑える事でリスクも抑えるのか、不動産会社に委託することで時間の節約をするのか、それとも全て自分でやることで少しでも利益を取るのか。その判断基準となるポイントを押さえていくことが重要です。

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