不動産投資で失敗・成功する要因 その3:不動産投資成功のための重要ポイント

不動産投資経験者に聞いた成功のための重要ポイントは?
物件の周辺環境と交通アクセス!

東京、大阪、福岡の30代~60代の不動産投資経験者へのアンケート調査から

 
東京、大阪、福岡の30代~60代の不動産投資経験者112人に、“不動産投資で失敗・成功する要因”として、「不動産投資で失敗する要因」「不動産投資で成功する要因」「不動産投資成功のための重要ポイント」の3つの視点で調査を行いました。
“不動産投資経験者レポート”~不動産投資で失敗・成功する要因~の3回目、「その3:不動産投資成功のための重要ポイント」です。

不動産投資経験者に、不動産投資を成功させるために重要なポイントを聞いてみました。

あなたが次に不動産投資を行うとしたら、不動産投資全体を通して重要視するポイントは何でしょうか?(上位3つまで)

「不動産物件の周辺環境」が46.4%と一番多く、次いで、「不動産物件の交通アクセス」が42.0%、「不動産物件購入の時期やタイミング」が36.6%、「不動産販売会社の選定」が30.4%、「ローン、利回り、税金などのお金に関すること」が25.9%と続きます。

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不動産投資全体の中でも、物件の重要性は非常に高いことがわかります。

次は、その非常に重要度の高い「物件」に関して特に重要ポイントを聞いてみました。

あなたが次に不動産投資を行うとしたら、物件の購入に際して重要視するポイントは何でしょうか? (上位3つまで)

「物件の交通アクセス」が51.8%と一番多く、次いで、「物件の周辺環境」が45.5%、「物件の稼働率の高さ」が41.1%、「物件の管理状況」が31.3%、「物件の利回り」が22.3%と続きます。

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以前のアンケート調査の結果でも同様でしたが、物件の交通の利便性を含む立地や周辺環境が非常に重要で、入居率にも大きな影響があることは明確な結果となりました。

最後に、過去の不動産投資で一番念入りにチェックしたことを聞いてみました。

あなたが過去に不動産投資を行った際、一番念入りにチェックしたことは何でしょうか?

下記では、不動産投資経験者が一番念入りにチェックした内容の詳細を紹介します。
「現地調査」「立地・周辺環境」「不動産販売会社の選定」「その他」に分けて紹介します。

現地調査

  • 現地調査を入念に行った。
  • 物件とその周辺の夜の状態を確認するようにした。
  • 現場の立地についての調査。
  • 現地調査に関しては特に念入りに実施した。時間帯を午前中、午後、夜と分けて、現地を視察してどういう環境なのか確認した。
  • 住環境(交通の便、静か、きれい、住人)を調査する。
  • 現地調査。
  • 夜間休日の環境。
  • 現地でのリサーチや、都市開発などの進行状況を確認した。
  • 自分自身で宿泊してみた。
  • 午前、午後、休日、平日に現地調査及び周辺のスーパーや喫茶店に行き、実際に物件の地域にどんな人々が住んでいるのかなどを調査した。
  • 下見の際に、近所に泊り込んだうえで、朝、昼、夜それぞれの周辺環境や物件の状況、そして近隣住民の関係などについて、自分が住みたい環境であるか?について吟味した。

立地・周辺環境

  • 物件の周辺環境。長期にわたって、高い入居率が保てるかどうか。
  • 立地・間取り・周辺環境・建物の具合等を念入りに調べた。
  • 土地の場合は立地条件、建物の場合は今風の設備なっているか?どちらにしても交通アクセスが良いことが重要。
  • 立地、交通の便、周辺環境。
  • 交通の利便性、現地周辺環境、建物管理状況、全体戸数、物件の階数、方向。
  • 駅からの距離、地域な特性。
  • 立地場所を何度も確認した。
  • 周辺環境。
  • 周辺環境と将来性。
  • 場所、地形、環境、道路、日照の5条件のバランス。

不動産販売会社の選定

  • 不動産会社の選定。
  • 不動産会社の信用度、営業マンの説明内容の確認作業と合わせて、物件の立地条件。
  • 物件、物件周辺ももちろんですが、会社の状況、中身は入念に調べました。
  • 不動産会社が大手かどうか。

その他

  • 稼働率と利回り。
  • 土地柄・土地格を過去に遡って念入りに調べる。どれほどステイタス性が高いエリアにもピンポイント的に土地格の低い場所がある。物件がそこに建っていた場合、後々、物件の資産査定額が低く抑えられかねない。
  • 民度の高い地域であるか。
  • 入居者の状況、建物の現状、周辺の建物の入居状況など。
  • 物件価格・購入条件・現地環境・購入後の管理体制・ローンや借入返済・長期に及ぶ管理の諸費用・物件の補修に掛る費用等をすべて把握すること。また、不動産会社との念書の締結。
  • 現在の入居者のレントロールを過去10年分ぐらい確認すること。物件の修繕の履歴。管理組合に関して。管理費や修繕積立金の滞納者がいないかなど。
  • 周辺の物件の賃貸価格と需要など。
  • 一番念入りとかそういった問題ではなく全てにおいて総合的な判断が重要。
  • 物件の価値をしっかり判断して、高さと金額とのバランスを考える。
  • 設備や建築に関する基本的な部分。
  • 立地条件、周辺物件の相場、管理費、積立金含めた利回りなど。
  • 自宅としても使えることをメインに考えたので、資産価値や居住性については念入りにチェックした。
  • 周辺物件の現状の売買価格。
  • 空室リスクのレベル。
  • ファイナンスの条件、サブリースの条件、利回り想定検証。

 
今回は、不動産投資成功のための重要ポイントについて紹介しました。

調査概要

調査の企画:    プロパティエージェント株式会社
調査の目的:    不動産投資経験者への意識調査
調査方法:     Webアンケート
調査対象地域:   東京、大阪、福岡
調査母集団:    30代~60代の不動産投資経験者
調査対象者:    うちアンケートに回答があったユーザー
有効回答数:    112
調査の期間:    20161222

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