物件選びについて その3:現地調査について

現地調査を3回以上実施した人は半数以上!
反対に現地調査を行わなかった人は約1割!

全国の20代~60代の不動産投資経験者のへのアンケート調査から

 
全国の20代~60代の不動産投資経験した113人に、“物件選びについて”として、「選ぶべき物件の種類」「物件選びで重要なポイント」「現地調査について」の3つの視点で調査を行いました。

“不動産投資経験者レポート”~物件選びについて~の3回目、「その3:現地調査について」です。

あなたが不動産投資物件を購入した際、現地調査は何回ぐらい行いましたか?

5回以上」が28.3%、「3回」が21.2%、「2回」が18.6%となりました。

現地調査を3回以上行った方の合計は53.0%となり、半数以上が現地調査を割と行っている結果となりました。

反対に、現地調査を行わなかった人が12.4%いたというのは意外と多いと言えるのかもしれません。

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現地調査では、チラシや不動産会社からの情報では得られない生の情報が入手できます。自分の目で念入りに確かめることが重要です。

 
次は、現地調査の内容を聞いてみました。

あなたが不動産投資物件を購入した際、下記の中で行った調査(現地での確認)をチェックしてください。

「物件の間取り、外観、設備等の調査」が一番多く74.2%となり、次いで、「物件に隣接した場所などの近所の様子」が71.0%、「周辺の街並みや駅までの環境」が69.9%という結果となりました。

全体を通して見ると、聞き取り調査に関しては実施頻度が少なく、管理会社以外への聞き取り調査は、いずれも3割以下となっています。

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現地調査が重要なことは理解していても、なかなか入居者や住民への聞き取りは実現できていないということでしょうか。

 
最後に、現地調査を行う場合のアドバイスを見てみましょう。

これから不動産投資を行う方に、現地調査に関するアドバイスをするとしたら、どんなアドバイスをしますか?

様々なアドバイスをいくつかのカテゴリーに分けて紹介します。

「聞き取り調査の重要性」

  • 周辺のスーパーや交番などへの聞き込みで意外と本音が出る。居住者の層、出入り(入居者入れ替えの頻度)、空室率(推定)など。
  • 細かく、嫌われる位聞き取り調査をする。私は調査会社へ頼みました。
  • 聞き取り調査は、飲食店に行って聞くと聞きやすく、色々教えてくれる。
  • できるだけ近隣から話を聞き出す。
  • 近所の住民への聞き取りが大切です。
  • 細かくチェックは怠らずやること「不安があれば徹底調査」をすること。
  • 周辺の住民の聞き取り。
  • 周辺の住民の方への聞き込みが役立つと思う。
  • 登記内容と実態が合致しているか、なぜ売りに出されたのか、近隣の人にできるだけ聞き取る。
  • 時間帯を変えて、近隣の状況調査、コンビニ等で聞き取り調査をおすすめします。

「時間帯別の調査」

  • いろんな時間帯に現地に行くことが大事だと思います。あと、付近の保育園・幼稚園・学校、特に小学校がある場合、催し物や運動会時の騒音がかなり気になる場合もありますので、その辺まで調べた方がいいです。
  • 時間帯を変えて可能な限り何度でも足を運んだ方が良い。
  • 時間帯を分けて何度か行くこと。
  • 昼間と夜に調査に行くべき。
  • 時間を変えて昼、夜、休日平日と違う面を見ておくことを勧めます。
  • 平日、休日、朝、昼、夜すべとの時間帯の雰囲気、近隣の人の状況を把握する。昼間だけではなく、夜間にも調査をすべきである。

「日当たり・騒音に関する調査」

  • 近隣住民の騒音を確かめることが重要。
  • 夜から深夜にかけての騒音はよく調査が必要。
  • やはり日当たりと騒音が重要です。

「近隣・住民トラブルに関する調査」

  • 近隣トラブルの有無は必ず確認。
  • マンションの場合、管理組合の状態や住民とのトラブルがないか確認する。

「利便性に関する調査」

  • 駅から物件までの途中に必ずコンビニ、スーパーがあること。銀行、郵貯が所在すること。
  • 主要な交通機関があることと、今後その交通機関がなくならないかどうか。また、中古マンションは、近隣の住人及び管理組合の現状を調査すること。

「その他」

  • レントロールの確認を推奨します。
  • 物件の管理状況を確認すること。
  • できるなら、体験宿泊などで、一日その環境を実際に体験してみることをおすすめします。
  • やはり物件の近くに、親戚か仲の良い友だちがいる場所をお勧めします。近所の人に聞いても本当の事を教えてくれるとは限りません。
  • 立地が重要。周辺の今後の開発や発展具合を予測しておくこと。
  • 不安があれば問い合わせをしつこいくらいすること「不安解決」しなければやめる事が大事です!

 
今回は、現地調査について紹介しました。

調査概要

調査の企画:    プロパティエージェント株式会社
調査の目的:    不動産投資経験者への意識調査
調査方法:     Webアンケート
調査対象地域:   全国
調査母集団:    20代~60代の不動産投資経験者
調査対象者:    うちアンケートに回答があったユーザー
有効回答数:    113
調査の期間:    20161017

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