物件選びについて その2:物件選びで重要なポイント

物件購入の際に、立地や周辺環境で最も重視するのは?
「公共交通機関へのアクセスの良さ」と回答した人は約7割!

全国の20代~60代の不動産投資経験者のへのアンケート調査から

 
全国の20代~60代の不動産投資経験した113人に、“物件選びについて”として、「選ぶべき物件の種類」「物件選びで重要なポイント」「現地調査について」の3つの視点で調査を行いました。

“不動産投資経験者レポート”~物件選びについて~の2回目、「その2:物件選びで重要なポイント」です。

物件選びで一番重要視すべきポイントは?

物件選びは、物件の間取りや築年数だけで判断するべきものではありません。

物件自体についても重要ですが、立地の利便性、安全性、快適性など、周辺環境を含めて総合的に判断することが必要です。

平成2711月に内閣府政府広報室が発表した「『住生活に関する世論調査』の概要」では、実に69.1%の人が「立地」に関することを重視しているという結果がでています。物件選びは、その物件の周辺エリアや街を選ぶことでもあるのです。

まずは、不動産経験者に、立地や周辺環境に関する重要なポイントについて聞いてみました。

物件購入の際に、立地や周辺環境で最も重視すべきことは何だと思いますか?(上位3つまで)

「公共交通機関へのアクセスの良さ」と回答した方が71.7%と圧倒的に多く、次いで「通勤・通学に便利な立地」が59.3%、「日常的な買い物施設、飲食店などへのアクセスの良さ」が58.4%となり、この3つが突出した結果となりました。

それ以降は、「地震・台風などの自然災害に対する安全性」が15.9%、「医療・介護・福祉施設などが充実している環境」が15.0%、「騒音・振動などが少ない環境」が13.3%、「公園・緑地・自然などが周辺にある環境」が11.5%と続きました。

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立地や周辺環境においては、ほとんどの方が交通の利便性と生活の利便性を重要視していることがわかりました。逆を言うと、交通の利便性と生活の利便性が高い物件は資産価値が落ちにくいと言えるのではないでしょうか。

 
次に、物件や設備に関して重要なポイントについて聞いてみました。

物件購入の際に、物件や設備に関することで最も重視すべきことは何だと思いますか?(上位3つまで)

「物件の広さや間取り」が63.7%と圧倒的に多く、次いで「物件の耐久・耐震性」が38.9%、「物件の築年数」が36.3%という結果となりました。

それ以降は、「物件の外観」が27.4%、「物件のセキュリティ」が23%、「物件の管理体制」が18.6%、「物件の遮音性」が13.3%、「物件の省エネルギー性」が11.5%となりました。

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「物件の耐久・耐震性」が二番目に来ているのは、近年、地震災害が頻繁に発生していることに加え、南海トラフ地震についてもメディアなどで予測されていることから、防災意識が高まっていると考えられ、物件の耐久・耐震性は物件選びの重要なポイントになると言えるでしょう。

 
最後に、物件購入後に知ったことや気づいたことについて聞いてみました。

不動産物件の購入前には知らずに、購入した後に知ったことや気づいたことはありますか?

様々なエピソードをいくつかのカテゴリーに分けて紹介します。

「良かったこと」

  • 戸建てを購入したが、家の前がスッキリとして空が広く見えていたのですが、購入後に、電線を家の裏から引いていたことがわかりました。
  • 近くに何もなかったが、小さな工事が頻繁に行われ、最終的には近所に良い散歩コースが出来上がった。
  • 昼は人気がなくさびしいと聞いていたが、実際は活気があって楽しい場所だった。

「騒音」について

  • 近隣住民の騒音は購入してからわかった。
  • 隣の公園があり、見た時はそれほど人が多くなかったが、実際には、昼夜問わず一定の騒音があり、結構気になるレベルだった。
  • 昼に来たときは静かだったが、夜には車の騒音が意外と響いたり、数件ある飲み屋の客が頻繁に騒いだりする場所だった。
  • 購入後、近隣の飼い犬が夜間に吠える声が大きいことがわかった。
  • 日中は静かな環境でも、深夜早朝もそうとは限らず、特に幹線道路の近隣では騒音が酷いことがある。

「設備・管理」について

  • 修繕積立金が少ない物件は、十分な管理がされていないことが多いことがわかった。騒音対策がされていなかったり、設備の破損がたびたびあったり、最悪だと感じた。
  • 悪くなる前に、手を入れて修繕しないと取り返しのつかないことになること。事前に不備を見つけた場合、指摘してくれるなど、管理会社の対応は非常に重要だと思った。
  • 配線関係など、あとから、修理が必要な箇所が多数見つかった。
  • 見た目にはわからなかったが、台所のシンクが痛んでいて、購入後1ヶ月程度で、交換することになった。
  • 中古物件は見た目で問題なくとも、実際に使ってみると早目の修理が必要だったりすることがある。水回りは特に注意が必要。

「住民」について

  • 近隣の住民のつながりや関係については、実際に住んでみないと分からない場合が多い。余談だが、単身の場合は住民同士のつながりが希薄な方が、入居者が入りやすいというケースが多い。
  • 口うるさい人が近所にいて、ちょっと困ったことがあった。

「立地の変化」について

  • 事前には聞いていなかったが、数年後に、隣に高層マンションが建ち日当たりが非常に悪くなった。
  • 購入した物件の近所の南側に工場の空き地があり、購入前には、そこには何も立たないと言われていたが、数年後に、工場が売却され、もっと高いマンションが建った。購入時点で工場を所有する会社の経営が思わしくないことまでは分からなかった。

「その他」

  • 賃貸物件を紹介するホームページでは、物件比較を家賃相場から比較できる機能があり、実質、家賃が相場より高い物件は購入対象からはずれてしまうことが多い。つまり、家賃をある程度安くして、手ごろ感を出さないと、入居対象物件から外れてしまうことが多い。
  • 悪い話ではないが、不動産会社から、学生多い街ということで聞いていたが、実際には、単身赴任の方が多く、予想外だった。
  • 登記している地権者があまりにも頻繁に変わっていることが判明した。特に何か起きたわけではないが、いわくつきの物件かと不安になっている。
  • ベランダへの鳥の侵入が頻繁にあり入居者から苦情が来ている。

 
今回は、物件選びで重要なポイントについて紹介しました。

調査概要

調査の企画:    プロパティエージェント株式会社
調査の目的:    不動産投資経験者への意識調査
調査方法:     Webアンケート
調査対象地域:   全国
調査母集団:    20代~60代の不動産投資経験者
調査対象者:    うちアンケートに回答があったユーザー
有効回答数:    113
調査の期間:    20161017

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